Beleihungsauslauf
Was ist der Beleihungsauslauf?
Beim Beleihungsauslauf handelt es sich um die Relation von Beleihungswert einer Immobilie zum aufgenommenen Fremdkapital beim Kauf (Finanzierungsbedarf/Beleihungswert). Der Beleihungswert wiederum muss nicht zwingend dem Kaufpreis der Immobilie (dem so genannten Verkehrswert) entsprechen. Während sich der Verkehrswert auch an Angebot und Nachfrage orientiert, liegt dem Beleihungswert nur der objektive materielle Wert von Gebäude und Grundstück zugrunde.
- Der Beleihungswert ist nicht mit dem Kaufpreis identisch.
- Der Beleihungsauslauf gibt die Quote zwischen Beleihungswert und Fremdkapital wider.
- Mit sinkendem Beleihungsauslauf sinken die Zinsen prozentual.
Beleihungsauslauf ermitteln
Um den Beleihungsauslauf zu ermitteln, bedarf es mehrerer Faktoren. Wir wollen die Ermittlung an einem Beispiel verdeutlichen:
Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 500.000 Euro. Davon zieht die Bank einen Sicherheitsabschlag von 20 Prozent ab, um den Beleihungswert festzusetzen. Dieser beträgt nun 400.000 Euro. Der Immobilienerwerber verfügt über 200.000 Euro Eigenmittel. Der Finanzierungsbedarf beträgt 300.000 Euro. Der Beleihungsauslauf beträgt somit 75 Prozent.
Die Formel für den Beleihungsauslauf lautet:
Beleihungsauslauf = Finanzierungsbedarf / Beleihungswert
Und für unser Beispiel:
300.000 Euro / 400.000 Euro = 0,75 (Beleihungsauslauf = 75 Prozent)
Beleihungsauslauf berechnen
Sie wollen den Beleihungsauslauf einer Immobilie berechnen? Mit unserem Rechner können Sie das ausgehend vom Kaufpreis der Immobilie, einem Sicherheitsabschlag, den Kaufnebenkosten und dem vorhandenen Eigenkapital ganz einfach tun:
Beleihungsauslauf berechnen
Beleihungsauslauf und Zinsen
Der Beleihungsauslauf spiegelt in gewisser Weise das Risiko der Bank wider. Je höher er ausfällt, um so größer ist das Kreditvolumen, um so größer das Kreditausfallrisiko. Der Zinssatz preist bekanntermaßen das Risiko des Geldgebers mit ein. Der Zinssatz steigt mit höherem Beleihungsauslauf.
Kreditnehmer haben bei einer Baufinanzierung die Möglichkeit, die Zinsen durch einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil zu reduzieren. Ein bewährtes Instrument dafür stellt das Arbeitgeberdarlehen dar. Banken setzen Arbeitgeberdarlehen mit Eigenkapital gleich.
Unterstellen wir bei unserem Beispiel einmal drei Szenarien:
- Der Erwerber verfügt über kein Eigenkapital.
- Der Erwerber bringt 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital ein.
- Der Erwerber benötigt bei 40 Prozent Eigenkapital nur 60 Prozent Fremdmittel.
| Beleihungswert | Eigenkapital | Benötigtes Fremdkapital | Beleihungsauslauf |
|---|---|---|---|
| 400.000 Euro | 0 Euro | 400.000 Euro | 500.000 Euro (125%) |
| 400.000 Euro | 100.000 Euro | 300.000 Euro | 400.000 Euro (100%) |
| 400.000 Euro | 200.000 Euro | 200.000 Euro | 300.000 Euro (75%) |
Wir unterstellen eine Zinsbindung von zehn Jahren und eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent. Bei den günstigsten Anbietern in unserem Baufinanzierungsrechner ergab sich zum 7. März 2019 folgendes Bild:
- Bei einer 100-Prozent-Finanzierung beträgt der effektive Jahreszins 1,26 Prozent, die monatliche Rate 1.083,33 Euro.
- Bei einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent sinkt der effektive Jahreszins auf 0,89 Prozent, die monatliche Rate beträgt nur noch 963,33 Euro.
- Bringt der Erwerber 40 Prozent Eigenkapital mit ein, sinkt der effektive Jahreszins noch weiter auf 0,81 Prozent pro Jahr bei einer monatlichen Rate von 936,67 Euro.
Mit steigenden Eigenmitteln spart der Erwerber doppelt. Zum einen sinkt natürlich die monatliche Rate durch den geringeren Darlehensanteil, zum anderen fallen die prozentualen Zinsen selbst niedriger aus.
Wer das einmal selbst nachrechnen will, kann das mit unserem Baufinanzierungsrechner und verschiedenen Werten für den Beleihungsauslauf tun:
Baufinanzierung
Autor: Uwe Rabolt
