Die Umkehrhypothek oder Immobilienrente

Die eigenen vier Wände sind eine der sichersten und besten Anlageformen, ersparten sie doch die Miete auf Lebenszeit. Doch dank Reverse-Mortgage Angeboten – zu Deutsch „Umkehrhypotheken“ oder Immobilienrente – kann die Immobilie im Alter noch effektiver genutzt werden.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Wer in einer eigenen Wohnung oder in einem eigenen Haus wohnt, genießt schon einen großen Vorteil, da die Miete entfällt. Doch eigentlich arbeitet das Haus nicht für einen, denn im Todesfall hinterlässt man einen Wertgegenstand, ohne dessen Wert richtig genutzt zu haben.

Bei dieser Überlegung stellt sich die Frage, wie man das Geld wieder flüssig machen kann, das in Ziegel und Mörtel gebunden ist.

Bei Reverse-Mortgage Angeboten oder Umkehrhypotheken handelt es sich um ein Modell, das die Immobilie wieder zu Geld macht, ohne dass man seine vier Wände verkaufen oder verlassen muss,

Im Kern bekommt man von einem Finanzdienstleister eine Hypothek auf das Haus, welche man als zusätzliche Rente nutzen kann. Diese Hypothek wird nicht in einem Betrag, sondern in aller Regel monatlich ausbezahlt, so dass sich die Verbindlichkeiten an das Kreditinstitut nach und nach aufbauen. Variationen lassen auch größere Sofortauszahlungen zu, um beispielsweise Modernisierungen oder Umbauarbeiten zu finanzieren.

Verstirbt der Darlehensnehmer, kann die Bank ihre Forderungen aus dem Verkauf der Immobilie befriedigen. Natürlich bekommen die Erben die Chance, das Objekt zu erwerben, indem sie das Darlehen des Verstorbenen ablösen bzw. übernehmen. Dazu gezwungen werden können sie allerdings nicht. Senioren brauchen daher keine Angst davor zu haben, die Nachkommen finanziell zu belasten.

Wieviel Geld bekommt man bei einer Umkehrhypothek?

Sicherlich ist erst einmal interessant, wie viel Geld der Darlehensnehmer bei einer Umkehrhypothek überhaupt bekommen kann. Die Auszahlungssumme richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Alter bzw. der Lebenserwartung des Darlehensnehmers.

Als Ausgangspunkt dient der aktuelle Wert der Immobilie. Im nächsten Schritt wird die Entwicklung des lokalen Immobilienmarktes über die angestrebte Laufzeit hin eingeschätzt. Da es sich in aller Regel um längere Laufzeiten handelt, werden hier erste Abstriche gemacht, um Risiken bei der Einschätzung der Marktentwicklung abzufangen.

Der zweite grundlegende Faktor ist die Laufzeit der Umkehrhypothek. Da die Zahlungen dem Darlehensnehmer lebenslang zufließen sollen, muss ermittelt werden, wie lange das im Durchschnitt ist. Daher gilt: Je älter ein Darlehensnehmer ist, je höher kann auch die Darlehenssumme sein.

Wie lang eine Umkehrhypothek laufen soll definiert also die Höhe der Auszahlung. Grundsätzlich dienen die offiziellen Sterbetafeln aus der Versicherungsbranche der Einschätzung der verbleibenden Lebenserwartung.

Diese Jahre und Monate werden dann auf den ermittelten Wert der Immobilie umgelegt und errechnen so die vorläufige Höhe der Auszahlung. Es klingt unschön, ist aber ganz natürlich: Je älter ein Mensch wird, desto geringer wird auch dessen Lebenserwartung.

Beispiel:

Die obige Einschätzung hat ergeben, dass die Immobilie einen beleihbaren Wert von 150.000 Euro hat. Würde sich aus den Sterbetafeln eine restliche Lebenserwartung von 20 Jahre ableiten, dann wären das 7.500 Euro pro Jahr oder 625 Euro pro Monat. Allerdings gehen von diesen Beträgen noch die Zinsen für das Hypothekendarlehen ab.

Der letzte Schritt: Eine Versicherung gegen Langlebigkeit sowie interne Kosten werden kalkuliert und führen im Ergebnis zur definitiven Auszahlungshöhe der Umkehrhypothek.

Absprache mit eventuellen Erben sinnvoll

Bevor man sich für die Immobilienrente bzw. Umkehrhypothek entscheidet, sollte man dies auch mit den Erben besprechen. Fakt ist, wird im Alter die Immobilie versilbert, reduziert das gleichzeitig die Erbmasse.

Allerdings kann den Erben nicht auferlegt werden, das Darlehen ablösen zu müssen. Sie können das tun, wenn sie möchten. Besteht kein Interesse daran, das Darlehen des Erblassers zu übernehmen und abzuzahlen, muss das Kreditinstitut seine Forderungen aus dem Verkauf der Immobilie befriedigen.

Beim Thema Erbmasse sollte auch an das Thema Erbschaftssteuer gedacht werden. Ein vielleicht interessanter Weg um diese Steuer herum ist der Verkauf der Immobilie, zum Beispiel an die Erben. Das Stichwort hierzu lautet Leibrente und wird auf unserer Schwesterseite umkehrhypotheken.com ausführlich behandelt.

Verbreitung und Bekanntheit der Umkehrhypothek

Das Geschäftsmodell ist nur wenig verbreitet in Deutschland. Während in Großbritannien und den USA diese Möglichkeit regulär genutzt wird, um die Rente aufzubessern, tun sich in Deutschland sowohl die Senioren als auch viele Banken noch schwer mit dem Konzept einer Umkehrhypothek.

Daher ist dieses Darlehen auch nicht ganz billig. Aus Kreditnehmersicht kommt erschwerend hinzu, dass die Bank vor allem das Risiko der Langlebigkeit und eines nur schwer zu kalkulierenden Immobilienmarktes absichern muss. Das führt zu Abschlägen und verteuert den Zins der Umkehrhypothek.

Fazit zur Umkehrhypothek:

Eine Umkehrhypothek, Immobilienrente oder Reverse Mortage ist für den Senior ein probates Mittel, die Rente aufzubessern. Monat für Monat fließen Gelder aus der Immobilie wieder zurück an denjenigen, der die Immobilie auch erwirtschaftet hat. Nach dem Tod des Darlehensnehmers können dessen Erben die Umkehrhypothek übernehmen, müssen das aber nicht.

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