Sondertilgung bei der Baufinanzierung – schneller schuldenfrei

Verbraucher, die ein Haus bauen oder kaufen, oder über einen Bauträger bauen lassen wollen, nehmen dafür meist Kredite mit hohen Summen und einer langen Laufzeit auf. Da kommt es gelegen, wenn in der Phase der Rückzahlung des Baukredits plötzlich Gelder für eine Sondertilgung frei werden.

Was eine Sondertilgung ist, wie sie funktioniert, was dabei zu beachten ist, und wo die Vorteile und Nachteile der Sondertilgung einer Baufinanzierung liegen, soll dieser Ratgeber näher erläutern. Wichtig ist es, sowohl die rechtlichen als auch die vertraglichen Bedingungen des aufgenommenen Baukredits zu kennen, und nicht einfach auf gut Glück eine Sondertilgung vornehmen zu wollen.

Was ist eine Sondertilgung?

Bei einer Sondertilgung, sei es bei einem Ratenkredit oder einer Baufinanzierung, wird ein Teil des Darlehens vorab getilgt. Das heißt, es erfolgen eine oder mehrere Sonderzahlungen, die nicht als normale Ratenzahlungen im Kreditvertrag vereinbart wurden.

Durch die Sondertilgung wird entweder die Laufzeit der Kreditrückzahlung verkürzt, oder es erfolgt eine Verminderung der verbleibenden Zahllast des Darlehens.

Klassische Beispiele sind Sonderzahlungen seitens des Arbeitgebers, fällige Sparverträge und Versicherungen oder Erbschaften. Sie machen es möglich, eine Sondertilgung der Baufinanzierung vorzunehmen und dadurch schneller als geplant schuldenfrei zu werden.

Sondertilgungen werden vor allem dann durchgeführt, wenn der Kreditnehmer zusätzliche, vorher nicht eingeplante Geldeingänge hat, welche er für die Rückzahlung des Darlehens verwenden kann.

Aber auch wenn Beträge zu einer bestimmten Zeit frei werden, beispielsweise die Auszahlung einer Versicherung oder eines Sparvertrages, können diese für eine Sondertilgung genutzt werden.

Je nach Kreditvertrag, rechtlichen und vertraglichen Rahmenbedingungen ist eine Sondertilgung entweder kostenlos oder aber mit Gebühren belegt.

Hier gilt es deshalb schon vor Abschluss des Baukredits oder anderen Kredits den Vertrag genau durchzulesen, damit die Sondertilgung nicht plötzlich kostenintensiv statt Kosten ersparend wird.

Wie funktioniert eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung eines Kredits ist eine einfache Sache. Ein Teil des Darlehensbetrags, der noch aussteht, wird auf einen Schlag an den Kreditgeber gezahlt.

Damit wird nicht nur die übliche Rate angewiesen, sondern darüber hinaus wird eine zusätzliche Tilgung der Finanzierung vorgenommen, daher auch die Bezeichnung „Sondertilgung“.

Je nach Kreditvertrag ist der Kreditgeber vorab über die Sondertilgung in Kenntnis zu setzen. Ist vereinbart, dass eine Sondertilgung jederzeit kostenlos möglich ist kann die zusätzliche Tilgung ohne vorherige Mitteilung vorgenommen werden.

Der Kreditgeber sollte danach jedoch einen neuen Ratenplan mit der dann geänderten Laufzeit und/oder Gesamtzahllast erstellen.

Die Auswirkungen einer Sondertilgung auf eine Baufinanzierung

Sondertilgungen bei Krediten, egal ob herkömmlicher Ratenkredit oder Baufinanzierung, haben natürlich Auswirkungen auf das Darlehen. Durch erfolgte Sondertilgungen kommt es auf der einen Seite zu einer Verkürzung der Laufzeit des Kredits.

Auf der anderen Seite wird durch die Laufzeitverkürzung, zugleich die Zinslast des Kredits gesenkt. Eine Sondertilgung kann sich damit ganz besonders bei Krediten mit hohem Volumen und langen Laufzeiten, wie es bei Baukrediten meist der Fall ist, lohnend auswirken.

Welche Vorteile hat eine Sondertilgung?

Die Vorteile, welche Sondertilgungen bei Baufinanzierungen bieten, liegen auf der Hand:

1. Je höher die Sondertilgung ist, desto kürzer fällt am Ende die Laufzeit aus. Der Kreditnehmer ist schneller schuldenfrei und kann dann die Raten für andere Dinge verwenden.
2. Außerdem wird die Last durch die Kreditzinsen erheblich gesenkt. Die gesamtfinanzielle Belastung durch die Baufinanzierung wird damit deutlich reduziert.

Deshalb ist Kreditnehmern, welche eine Baufinanzierung aufgenommen haben, dringend zu empfehlen bei Sonderzahlungen von Arbeitgebern oder anderen Einnahmen, diese nicht auf die hohe Kante zu legen.

Sondern, wenn möglich, direkt für Sondertilgungen der Finanzierung zu nutzen. Vor dem Sparen sollte immer das Zurückzahlen von Schulden kommen.

Ausnahmen von der Regel

Anders verhält es sich in folgendem Fall: Die Guthabenzinsen steigen auf ein höheres Niveau, als das der Kreditzinsen. In diesem Fall, ist die gegengesetzte Strategie vorzuziehen: Sparzinsen sollten dann mitgenommen werden um die Sondertilgungen zu erhöhen und so den positiven Tilgungseffekt weiter zu verstärken.

Möglich wird das für neue und langlaufende Kredite. Eine Baufinanzierung, die im Zinstal nach der Weltwirtschaftskrise nach 2009 abgeschlossen wurde oder wird, hat einen sehr günstigen Zinssatz. Langfristige Finanzierungen zwischen zwei und drei Prozent sind eher die Regel als die Ausnahme (Stand: Frühjahr 2015).

In zehn bis fünfzehn Jahren könnte sich das Zinsniveau wieder deutlich erhöht haben und selbst die Zinsen auf ein Tagesgeld könnten über denen des damals abgeschlossenen Kreditvertrages liegen.

Der Kunde verdient dann mit dem Betrag für Sondertilgung mehr Zinsen, als er für denselben Betrag innerhalb seines Kreditvertrages bezahlen muss.

Welche Nachteile hat eine Sondertilgung?

Sondertilgungen von Baufinanzierungen und Ratenkrediten haben nur Vorteile. Es sei denn, im Kreditvertrag wurde eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart.

In diesem Fall kann eine Sondertilgung, unter dem Strich zu einer Angelegenheit werden, die am Ende teurer für den Kreditnehmer wird, als auf die Option zu verzichten.

Einen weiteren Nachteil hat eine Sondertilgung eines Baukredits oder einer anderen Finanzierung dann, wenn die Renditen, die am Geldmarkt erzielt werden können, höher sind, als der für den Kredit vereinbarte Zinssatz.

Dann lohnt sich eine Sondertilgung nur begrenzt, nämlich indem lediglich die Laufzeit der Baufinanzierung verkürzt werden kann. Weitere Vorteile bieten Sondertilgungen dann nicht mehr.

Vorteile und Nachteile der Sondertilgung eines Baukredits im Überblick

Vorteile	Nachteile
Verkürzung der Laufzeit des Kredits	Vorfälligkeitsentschädigung
Senkung der Zinslast der Finanzierung	Sind die Zinsen am Geldmarkt höher als der Zinssatz für die Baufinanzierung, lohnt sich eine Rückzahlung nur bedingt
Reduzierung der Gesamtzahllast

Die zwei Arten der Sondertilgungen eines Baukredits

Bei einer Sondertilgung gibt es zwei verschiedene Arten. Dabei wird nicht nach der Art der Sondertilgung selbst unterschieden, sondern danach, ob für diese Tilgung „außer der Reihe“ Kosten anfallen oder nicht. Ohne zusätzliche Kosten kann die Sondertilgung einer Baufinanzierung in bestimmten Fällen durchgeführt werden. Diese sind:

• Eine Sondertilgung wurde vertraglich vereinbart, im Kreditvertrag sind damit keine Kosten für eine Sondertilgung des Darlehens enthalten.
• Bei der Baufinanzierung ist die Laufzeit der Zinsbindung erreicht, die Zinsbindungsfrist macht eine kostenlose Sondertilgung des Kredits möglich.
• Bei einer Baufinanzierung mit einer variablen Verzinsung kann eine Sondertilgung meist nach einer dreimonatigen Wartezeit kostenlos durchgeführt werden.
• Bei einem Bauspardarlehen ist eine Sondertilgung jederzeit kostenlos möglich, hier sogar ohne Wartezeit.
• Bei einem Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind je nach Programm kostenlose Sondertilgungen jederzeit möglich.
• Das Zinsniveau ist seit dem Vertragsabschluss gestiegen. Damit ist es der kreditgebenden Bank oder dem Baufinanzierer jederzeit möglich, einem anderen Kreditnehmer ein vergleichbares Darlehen zu höheren Zinsen zu vergeben. Während Sondertilgungen von Baukrediten von den Kreditgebern mitunter nicht gerne gesehen werden, ist dies in diesem Fall oftmals sehr willkommen. Da die erfolgte Zahlung aus der Sondertilgung als Darlehen an einen anderen Kreditnehmer weitergereicht werden, können für dieses Geld höheren Kreditzinsen verlangt werden.

Keine kostenlose Sondertilgung ist hingegen möglich, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Diese steht der Bank zu, wenn der Kreditnehmer vorab eine Sondertilgung vornimmt, aber eine solche Tilgung außer der Reihe nicht im Vertrag vereinbart wurde.

Für den Kreditnehmer ist es wichtig, vor der Sondertilgung zu prüfen, ob sich eine solche dann aufgrund der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt lohnt.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Kreditinstitute vergeben Gelder zu festen Zinssätzen, die ihre Einnahmen darstellen. Verringern Kunden durch Sondertilgungen den zu zahlenden Zinsbetrag entgehen den Banken und Sparkassen Einnahmen, mit denen sie bereits kalkuliert hatten.

Um dieses Risiko auszuschließen wurden Vorfälligkeitsentschädigungen ins Leben gerufen. Aktuell (Frühjahr 2015) spielen diese Klauseln eine immer untergeordnetere Rolle.

Welchen Renditehebel bietet eine Sondertilgung?

Natürlich mag es sich wenig anhören, wenn man von einem Baukredit mit einer hohen Summe möglicherweise nur 10.000 Euro auf einmal als Sondertilgung einbringen kann. Aber: die Rechnung wird bei Tilgungen außer der Reihe immer am Ende gemacht.

Wer Sondertilgungen vornimmt, und seien es nur ein paar tausend Euro, kommt am Ende auf eine deutlich niedrigere Restschuld.

Der Grund hierfür ist der Zinseszinseffekt, der durch Sondertilgungen geringer wird, und dem Kreditnehmer am Ende eine niedrigere Schuldenlast beschert. Der Renditehebel bei Sondertilgungen ist damit höher, als es vielleicht auf den ersten Blick erscheinen mag.

Dieser hängt davon ab, wie hoch die Summe ist, die als Sondertilgung geleistet wird, wann diese vorgenommen wird und wie hoch der Zinssatz für den Kredit ist. Daher kann keine leider prozentuale Pauschale angegeben werden.

Unter dem Strich bleibt: wird bei einer Baufinanzierung eine Sondertilgung von nur 10.000 Euro aufgenommen, kann sich die Laufzeit des Darlehens um bis zu mehrere Jahre verkürzen. Abhängig von restlicher Kredithöhe, Kreditzins und Restlaufzeit.

Wie die Sondertilgung die Gesamtzahllast verringern kann

Sondertilgungen bei Baukrediten können zum einen die Laufzeit der Finanzierung verringern. Zum anderen können sie die Gesamtzahllast senken, indem durch die Sondertilgung der Zinseszinseffekt weniger zum Tragen kommt. Das heißt: selbst geringe Sondertilgungen können bei einer Baufinanzierung große Auswirkungen auf die Gesamtzahllast haben.

Kommen Sonderzahlungen seitens des Arbeitgebers oder aus anderen Quellen, ist zu überlegen, ob diese für Sondertilgungen der Baufinanzierung verwendet werden, oder für andere, spätere Ausgaben auf die hohe Kante gelegt werden sollten.

Vorsicht: Kreditnehmer müssen genau abwägen, was in finanzieller Hinsicht für sie am meisten Sinn macht. Gerade Verbraucher, die mit ihren Ratenzahlungen sehr eng planen und kaum mehr Luft für Sonderausgaben haben, sollten deshalb darüber nachdenken, ob sie solche Sonderzahlungen wirklich komplett als Sondertilgungen verwenden, oder nicht doch lieber zumindest teilweise als Notfallgroschen beiseitelegen.

Welche rechtlichen Bedingungen gibt es für eine Sondertilgung?

Für Sondertilgungen bei Baufinanzierungen und anderen Krediten müssen bestimmte rechtliche Rahmenbedingungen beachtet werden.

Eine der wichtigen Voraussetzungen für mögliche Sondertilgungen ist, dass diese bei Baufinanzierungen nur zu bestimmten Zeiten möglich sind, oder aber, wenn solche vertraglich vereinbart wurden.

Sondertilgungen können bei Baukrediten beispielsweise dann ohne Probleme, und ohne Kosten vorgenommen werden, wenn die Laufzeit der Zinsbindung beendet ist. Ein Kredit kann dann einfach durch einen anderen abgelöst werden, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Sondertilgungen können aus rechtlicher Sicht im Kreditvertrag so vereinbart werden, wie Kreditgeber und Kreditnehmer es für sinnvoll halten. Sind keine Sondertilgungen vereinbart, ist von einer Vorfälligkeitsentschädigung bei solchen Tilgungen auszugehen.

Zu den rechtlichen Bedingungen von Sondertilgungen bei Baudarlehen gehört es auch, auf das gesetzliche Kündigungsrecht bei Baufinanzierungen zu achten.

Dieses tritt nach zehn Jahren Laufzeit in Kraft. Der Baukredit kann dann mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt, und vorzeitig vollständig abgezahlt werden.

Ansonsten ist eine Kündigung bzw. vorzeitige Ablösung der Finanzierung ohne die vertragliche Vereinbarung von Sondertilgungen bzw. vor Ablauf der zehn Jahre Zinsbindung bei Baukrediten mit langen Laufzeiten nur dann möglich, wenn die mit dem Kredit belegte Immobilie entweder verkauft wird oder aber es wird eine Umschuldung mit einer höheren Kreditsumme als der bestehenden Baufinanzierung aufgenommen.

Welche vertraglichen Bedingungen gibt es für eine Sondertilgung?

Je nach Vertrag über eine Baufinanzierung können unterschiedliche Möglichkeiten der Sondertilgung vereinbart sein. Teilweise bieten Kreditgeber an, dass innerhalb eines Jahres fünf bis zehn Prozent der Bausumme als Sondertilgungen abgezahlt werden können.

Wird dann mehr getilgt im Rahmen solcher Sondertilgungen, muss normalerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.

Zudem können im Kreditvertrag bestimmte Zeitpunkte für Sondertilgungen festgelegt werden. Beispielsweise wenn bei Vertragsabschluss bereits abzusehen ist, dass zu einem festen Termin eine Lebensversicherung fällig wird, oder die Auszahlung aus einem Rentenvertrag.

Des Weiteren können statt prozentualer Anteile an der Darlehenssumme bestimmte Beträge vereinbart werden, die jährlich als Sondertilgungen gezahlt werden können. Ebenfalls kann eine Summe im Kreditvertrag vereinbart werden, die insgesamt als Sondertilgung möglich ist.

Die Vertragsgestaltung ist hier sehr offen. Es liegt am Kreditnehmer selbst, vor der Unterschrift unter einen solchen Kreditvertrag genauer hinzusehen, ob die Vereinbarungen zu Sondertilgungen seinen Wünschen und Erwartungen entsprechen.

Ein Baukredit, in dessen Vertrag hingegen keine Sondertilgungen vereinbart sind, sollte nicht abgeschlossen werden. Dies ist weder zeitgemäß, noch bringt es Vorteile für den Kreditnehmer, sondern nur Nachteile.

Was bei der Überweisung der Sondertilgung zu beachten ist

Wird eine Sondertilgung des Baukredits vorgenommen, ist es dringend zu empfehlen, in den Überweisungsvermerk „Sondertilgung“ mit aufzunehmen damit dem angezeigt wird, dass es sich bei der Überweisung nicht um eine normale Rate, sondern um eine Tilgung außer der Reihe handelt.

Dazu sollte der normale Bearbeitungsvermerk, beispielsweise die Darlehensnummer, Kundennummer oder Ähnliches angegeben werden, damit die Zahlung entsprechend als Sondertilgung auf dem richtigen Darlehenskonto verbucht werden kann.

Fazit:

Durch Sondertilgungen bei Finanzierungen jeder Art ist es möglich, schneller schuldenfrei zu werden. Besonders bei Baufinanzierungen können sich Sondertilgungen rechnen, da sie sowohl eine Laufzeitverkürzung bewirken können, als auch eine Verringerung der Gesamtzahllast.

Wichtig ist es aber im Vorfeld für den Kreditnehmer, darauf zu achten, dass solche Sondertilgungen im Kreditvertrag vereinbart sind, und keine Vorfälligkeitsentschädigung für Tilgungen außer der Reihe anfallen.

Baufinanzierungen, bei denen kostenlose Sondertilgungen möglich sind, finden Sie unter anderem in unserem Baufinanzierungsrechner.