Grundschuld und Hypothek

Wer einen Kredit aufnimmt, wird von Beginn an mit dem Thema Sicherheiten konfrontiert. Handelt es sich um eine Baufinanzierung, taucht darüber hinaus der Begriff „Pfandrecht“ auf. Was genau hat es aber damit auf sich?

Speziell Baufinanzierungen werden von den Banken nur gegen ein „dingliches Recht“, ein Grundpfandrecht, eingeräumt. Unter einem dinglichen Recht verstehen wir eine Hypothek (geregelt im § 1113 ff., BGB) oder eine Grundschuld (§ 1191 ff., BGB).

Beide Rechte, sowohl Hypothek als auch Grundschuld, werden bei einer Darlehensvergabe als Sicherheit für die Bank in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. In diesem Fall handelt es sich um eine Buchgrundschuld oder Buchhypothek. Zusätzlich zum Grundbucheintrag wird in der Regel auch noch eine Briefgrundschuld oder Briefhypothek ausgestellt. Entfällt dieser Vorgang, muss dies im Grundbuch vermerkt sein.

Die Grundschuld

Die Grundschuld als Sicherungsmittel ist von der Höhe der Forderung unabhängig. Sie wird zwar meist in Höhe der Forderung in das Grundbuch eingetragen, kann aber auch darüber liegen. Der tatsächliche Anspruch der Bank, der durch die Tilgungsleistung des Darlehensnehmers jedes Jahr abnimmt, ergibt sich aus dem Kreditvertrag. Die Bank kann daher niemals eine über die tatsächliche Höhe der Restschuld hinaus Ansprüche geltend machen.

Da es sich bei der Grundschuld um ein abstraktes, von der tatsächlichen Forderung losgelöstes Recht handelt, entsteht die Forderung faktisch mit Eintrag in das Grundbuch.

Ist das Darlehen erloschen, wandelt sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld. Das bedeutet unter dem Strich nichts anderes, als dass Gläubiger und Schuldner der Grundschuld ein und dieselbe Person sind. Der Eigentümer hat also wieder die volle Hoheit über die eingetragene Grundschuld, die an sich vorerst bestehen bleibt.

Eine Grundschuld kann aber nicht nur in Zusammenhang mit einer Baufinanzierung, sondern generell zur Kreditbesicherung eingetragen werden. Die Grundschuld entsteht durch die Ausfertigung einer Grundschuldbestellungsurkunde. Diese muss folgende Punkte ausweisen:

• Antrag und Bewilligung der Grundschuld
• Den Gläubiger aus der Grundschuld
• Die Höhe des Zinssatzes, der dem Kredit zugrunde liegt
• Höhe der Grundschuld und der Rang, an dem der Eintrag erfolgen soll.
• Die Zwangsvollstreckungsklausel

Der Rang der Grundschuld hat Auswirkung auf die Befriedigung der Ansprüche, wenn das betreffende Darlehen nicht zurückgezahlt werden kann. Hypothekenbanken müssen immer im ersten Rang stehen. Geschäftsbanken, Sparkassen und Bausparkassen können auch im Nachrang notiert sein.

Erst wenn die Forderungen des Rangvorderen erfüllt sind, kommt der Gläubiger auf dem nachfolgenden Rang zum Zug.

Die Grundschuldbestellungsurkunde zeigt das Verhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner im Außenverhältnis. Das Innenverhältnis wird durch die Sicherungszweckvereinbarung geregelt. Dabei kann es sich entweder um ein bestimmtes Darlehen handeln (enge Vereinbarung) oder es können alle aktuellen und künftigen Darlehen mit einbezogen werden (weite Vereinbarung).

Die Grundschuldbestellungsurkunde enthält auch die notariell beurkundete Zwangsvollstreckungsklausel (§ 800, ZPO). Diese unterscheidet zwischen der dinglichen und der persönlichen Zwangsvollstreckungsklausel. Die dingliche Klausel bezieht sich ausschließlich auf das verpfändete Objekt, die persönliche Zwangsvollstreckungsklausel bezieht das gesamte Vermögen des Schuldners mit ein.

Übertragung einer Grundschuld

Es ist im Rahmen einer Baufinanzierung nicht auszuschließen, dass die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut fortgeführt wird. In diesem Fall wäre die Löschung der bestehenden Grundschuld und die Neubestellung zugunsten des neuen Institutes notwendig. Dies ist mit Kosten verbunden. Banken haben sich darauf verständigt, dass die Grundschuld auch durch eine notariell beglaubigte Abtretungserklärung übertragen werden kann. Um wie viel dies günstiger ist, zeigt die nachfolgende Tabelle:

Diese sogenannte Briefgrundschuld kann in der Praxis auch durch die Abtretung des Grundschuldbriefes erfolgen, sie gilt daher als „verkehrsfreundlich“.

Und wenn das Darlehen getilgt ist?

Das Ziel eines jeden Darlehensnehmers ist es natürlich, dass das Darlehen irgendwann auch getilgt ist. Ist es schließlich so weit hat der Schuldner zwei Möglichkeiten:

1. Er fordert bei der Bank eine Löschungsbewilligung an, damit die Grundschuld gelöscht wird.
2. Er belässt die Grundschuld bestehen und kann diese zu einem späteren Zeitpunkt wieder verwenden.

Die zweite Lösung ist die eindeutig kostengünstigere Variante. Die Bank hat, wie bereits erwähnt, bei zurückgeführtem Darlehen keinerlei Rechtsanspruch mehr. Eine Befürchtung, es könne dazu kommen, ist völlig unbegründet. Diese Strategie bedingt eine Eigentümergrundschuld.

Eine Eigentümergrundschuld kann auch entstehen, wenn der Eigentümer vorsorgliche eine Grundschuld auf seinen Namen eintragen lässt, beispielsweise um eine Rangstelle frei zu halten. In diesem Fall spricht man von einer ursprünglichen Eigentümergrundschuld gemäß Paragraf § 1196, BGB.

Entsteht die Grundschuld, weil beispielsweise ein Hypothekenbrief dem Gläubiger noch nicht zugestellt wurde, oder weil die Hypothek vollständig getilgt wurde, spricht man von einer abgeleiteten Eigentümergrundschuld. Grundlage dafür sind die Paragrafen § 1163, BGB und § 1177, BGB.

Die Hypothek

Auch wenn umgangssprachlich die Begriffe Hypothek und Grundschuld wechselseitig als Synonyme verwendet werden, unterscheiden sie sich gravierend. Hypotheken finden nicht nur bei Immobilien Anwendung. Es gibt neben einem Schiffshypothekenregister auch ein Flugzeughypothekenregister. Schiffs- und Flugzeugfinanzierungen werden ebenfalls durch ein Pfandrecht an dem finanzierten Gut abgesichert.

Im Gegensatz zur Grundschuld, die auch ohne eine bestehende Forderung im Grundbuch eingetragen werden kann, ist die Hypothek streng an eine bestehende Zahlungsverpflichtung geknüpft. Während Grundschulden unabhängig von der Höhe der Forderung bestehen, müsste eine Hypothek theoretisch mit jeder Tilgungsleistung des Schuldners im Grundbuch korrigiert werden. Zwischen Hypothek und Forderung besteht ein untrennbarer gesetzlicher Zusammenhang.

Die Hypothek entsteht mit Einigung der Parteien und erlangt Gültigkeit mit Eintrag in das Grundbuch (Buchhypothek) oder der Übergabe des Hypothekenbriefes (Briefhypothek).

Hier noch einmal die Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld in einem kurzen Video:

Was fällt alles unter das Pfandrecht aus Hypothek und Grundschuld?

Zunächst einmal natürlich die Immobilie und/oder das Grundstück, worauf Hypothek oder Grundschuld eingetragen wurden. Der Umfang der Verpfändung geht aber noch weiter.

• Das Grundstück
• Davon getrennte, aber wesentlich verbundene Bestandteile wie Bäume oder Gebäude
• Auf dem Grundstück befindliches Zubehör, soweit es zum Eigentum des Schuldners zählt, beispielsweise Werkzeuge.
• Forderungen aus Miete und Pacht
• Ansprüche aus wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück, beispielsweise Erbpachtzinsen.
• Forderungen aus das Grundstück betreffenden Versicherungszahlungen, beispielsweise die Erstattung der Kosten für einen Leitungswasserschaden.

Was passiert, wenn es zu einer Verwertung kommt?

Kann der Kreditnehmer die offenen Forderungen nicht mehr begleichen, ist der Gläubiger berechtigt, das Darlehen zu kündigen. Die Frist, welche zwischen Kündigung und Verwertung des Pfandes liegt, muss sechs Monate betragen. Erst dann kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung einleiten (§ 1193, BGB).

Eine Grundschuld darf seitens des Gläubigers nur gekündigt werden, wenn der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommt. Andere Gründe sind nicht zulässig. Für die Umsetzung bedarf es eines vollstreckbaren Titels seitens des Gerichts oder der notariell bestätigten Zwangsvollstreckungsklausel.

Der Begünstigte aus der Grundschuld kann nun zwischen zwei Vorgehensweisen wählen:

• Er stellt das verpfändete Objekt unter Zwangsverwaltung und erhält die Erträge aus dem Objekt. Bei der Zwangsverwaltung handelt es sich um einen gerichtlich bestellten Verwalter.
• Er betreibt die Zwangsversteigerung. Der Erlös wird in Reihenfolge der Eintragung im Grundbuch an die Gläubiger verteilt.

Nachrangige Gläubiger müssen beim Eintrag der Grundschuld berücksichtigen, dass die Forderungen des im Grundbuch vorangehenden Gläubigers höher ausfallen können, als die im Grundbuch eingetragene Forderung. Grund ist, dass auch die offenen Zinsen in die Ausgleichsmasse für den Gläubiger fallen. Neben den tatsächlichen Zinsen fallen unter Umständen auch noch dingliche Zinsen an. Diese werden im Rahmen der Grundschuldbestellung als „Strafzins“ angeführt, falls es zu Zahlungsausfällen kommt.

Die Bank darf aber, sofern es nachrangige Gläubiger gibt, nur die offene Restschuld und tatsächlich aufgelaufene Zinsen geltend machen, sofern der Versteigerungserlös diese Summe übersteigt. Darüber hinaus gehende Erlöse stehen den nachrangigen Gläubigern zu.

Die Zwangsversteigerung

Wer ein Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwerben möchte, sollte einige Dinge im Hinterkopf behalten.

• Zunächst einmal muss die Bietdauer für mündliche Gebote mindestens 30 Minuten betragen.
• Befinden sich auf dem Objekt noch Schulden, sollte der potentielle Käufer im Hinterkopf behalten, dass er diese übernehmen muss. Hat das Objekt einen Wert von 150.000 Euro, die offene Grundschuld beträgt 50.000 Euro, sollte das Gebot 100.000 Euro nicht übersteigen.
• Die Gläubiger können den Antrag stellen, dass der Bieter eine Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft oder eines bestätigten Bundesbankschecks in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes vorlegen muss.
• Das höchste Gebot darf 50 Prozent des Verkehrswertes im ersten Bieterverfahren nicht untersteigen (Schuldnerschutz).
• Es müssen jedoch mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes erreicht werden, sofern ein Begünstigter dieses verlangt, wenn seine Ansprüche nicht befriedigt würden. Ist dies nicht der Fall, kann er den Zuschlag in der ersten Bieterrunde verweigern.

Ist der Zuschlag erfolgt, erwirbt der Käufer das Objekt mit allen darauf liegenden Rechten und Pflichten.

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Da jede Baufinanzierung individuell maßgeschneidert werden sollte, empfehlen wir, bei der Finanzierungsplanung einen Experten zu Rate zu ziehen. Über das nachfolgende Formular können Sie eine kostenlose und unverbindliche Finanzierungsberatung sowie ein entsprechendes Angebot bei der Interhyp AG, einem der führenden Vermittler von Hypothekendarlehen in Deutschland, anfordern:

Autor: Uwe Rabolt
Redaktion: Marc Opitz