Das Grundbuch

Das Grundbuch ist faktisch der Personalausweis eines jeden Grundstücks. Das Grundbuch wird beim örtlichen Grundbuchamt im Amtsgericht geführt. Zu jedem Grundbuch zählt auch die Grundakte, die ebenfalls beim Grundbuchamt geführt wird. Wer den Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks plant, trifft früher oder später auf das Grundbuch der Immobilie oder des Grundstücks. Was aber genau hat es mit dem Grundbuch auf sich?

Wer kann das Grundbuch einsehen?

Im Gegensatz zum Handelsregister oder dem Vereinsregister ist die Grundbucheinsicht nur einem bestimmten Personenkreis vorbehalten. Die Grundbuchordnung (GBO) definiert in Paragraf 12, dass die Einsichtnahme jeder Person mit berechtigtem Interesse zusteht. Wie das berechtigte Interesse jedoch im Detail aussieht, ist nicht näher erläutert:

„Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.“  (Par. 12, Abs. 1, GBO)

Daraus ergeben sich immer wieder subjektive Entscheidungen der jeweiligen Amtsgerichte, welche das Grundbuch führen.

Grundsätzliche Einsichtnahme

Zunächst einmal gibt es einen Personenkreis, der grundsätzlich in das Grundbuch Einsicht nehmen darf. Dieser setzt sich aus

• Rechtanswälten und Notaren
• Öffentlich bestellten Gutachtern
• Behörden
• Energieversorger
• Presse

zusammen.

Gerade im Zusammenhang mit der Presse kam es zu heftigen Diskussionen. Das OLG München beispielsweise entschied jedoch, dass unter Umständen ein berechtigtes öffentliches Interesse bestehen könne und die Presse im Sinne des öffentlichen Interesses agiert (1).

Selbst das Bundesverfassungsgericht urteile im Sinne der Journalisten. Beschwerde hatte die „Wirtschaftswoche“ eingereicht und im August 2000 Recht bekommen (2).

Fallweise Einsichtnahme

Das „berechtigte Interesse“ erweitert die Gruppe der Berechtigten noch um diejenigen, welche wirtschaftliche Interessen nachweisen können. Dabei handelt es sich um

• Geldgeber
• Gläubiger
• Grundstücksangrenzer
• Mieter

Die Grundbucheinsicht für Geldgeber ermöglicht diesen die Prüfung, an welcher Rangstelle sie in der Reihenfolge der Gläubiger eingetragen werden.

Gläubiger haben die Möglichkeit, im Fall einer Zwangsversteigerung zu prüfen, wie hoch ihre Chancen sind, ihre Ansprüche durchzusetzen.

Für Grundstücksangrenzer kann es wichtig sein, mögliche Abweichungen der Grundstücksgrenzen vom offiziellen Grundbuch oder eingetragene Pflichten wie ein Wegerecht zu überprüfen.

Mietern steht die eventuelle Grundbucheinsicht zu, wenn es darum geht, ob der Vermieter auch tatsächlich Eigentümer der Mietsache ist.

Das folgende Video fasst noch einmal zusammen:

Ausschlüsse

Aus den aufgelisteten Definitionen ergibt sich ganz klar, dass ein Besuch beim Grundbuchamt aus reiner Neugier nicht gestattet ist. Wer mal eben schauen möchte, wem ein bestimmtes Grundstück gehört, hat mit diesem Vorhaben keine Chance.

Auch der geplante Erwerb einer Liegenschaft bedingt zunächst kein berechtigtes Interesse. Die Einsichtnahme erfolgt in diesem Fall üblicherweise durch einen Notar, respektive dessen Mitarbeiter. Es kann aber auch Ausnahmen geben, da die Grundbuchämter, wie erwähnt, auch subjektiv urteilen.

So kann die Vorlage eines Kaufvertragsentwurfes oder der Vollmacht des Eigentümers doch eine Einsichtnahme für den Antragsteller ermöglichen. Privatpersonen, soweit sie nicht zu dem oben aufgeführten Personenkreis zählen, haben folglich kein Recht darauf, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen.

Wer Kopien der Grundbuchauszüge benötigt, kann zwischen zwei Varianten wählen (Stand: Nov. 2016):

• Die unbeglaubigte Kopie für 10 Euro
• Die beglaubigte Kopie für 20 Euro

Gründe für die Restriktion bei der Grundbucheinsicht

Die Abteilung III des Grundbuchs birgt sehr persönliche Informationen des Eigentümers. Hier ist vermerkt, wie hoch mögliche Verbindlichkeiten auf dem Objekt ausfallen, geben also Auskunft über die Vermögensverhältnisse des Eigentümers. Diese sind nicht im öffentlichen Interesse, im Gegenteil. Banken dürfen auch keine Auskunft über das Wertpapierdepot des Nachbarn geben.

Das elektronische Grundbuch

Die Digitalisierung hat auch vor dem Grundbuch nicht haltgemacht. Alle Bundesländer bieten inzwischen die elektronische Grundbucheinsicht per Internet. Allerdings gilt auch hier wieder das „berechtigte Interesse“, welches im Vorfeld nachgewiesen werden muss.

Für diesen Zweck haben die Justizbehörden der Länder im Rahmen ihres Onlineauftritts die notwendigen Formulare hinterlegt (3).

Für das eingeschränkte Abrufverfahren bei „berechtigtem“ Interesse fallen Einrichtungsgebühren in Höhe von 50 Euro an, für jede Einsichtnahme acht Euro (Gebührenordnung Land Hessen, Nov. 2016).

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Die Gliederung des Grundbuchs

Beim Grundbuch handelt es sich nicht um eine willkürliche Anhäufung von Informationen zu dem betreffenden Objekt, sondern um eine klar strukturierte Informations- und Faktensammlung zu den rechtlichen Verhältnissen des Gebäudes oder des Grundstücks. Das Grundbuch genießt gemäß Paragraf 892 BGB (4) sogenannten öffentlichen Glauben. Übersetzt bedeutet dieser Satz, was im Grundbuch steht, gilt als für gutgläubige Dritte als absolut. Dabei unterscheidet der Gesetzgeber zwischen positiver und negativer Publizität.

• Positive Publizität besagt, dass das, was im Grundbuch eingetragen ist, gilt.
• Negative Publizität besagt, dass eintragungspflichtige, aber nicht eingetragene Sachverhalte als nicht bestehend betrachtet werden.

Als Ausnahme gilt, wenn ein unrichtiger Eintrag demjenigen bekannt war, der Einsicht nimmt oder wenn ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen wurde (5)(6).

Das Grundbuch setzt sich aus fünf Teilen zusammen:

• Aufschrift
• Bestandsverzeichnis
• Abteilung I, II und III
• Grundakte

Die Aufschrift gibt Auskunft darüber, bei welchem Amtsgericht das Grundbuch geführt wird, wie die Grundbuchbezeichnung lautet und um welche Blatt-Nummer es sich im gesamten Bestand des Grundbuchamtes handelt.

Im Bestandsverzeichnis sind die Gemarkung, Flur und Nummer des Flurstücks und der Liegenschaft, Lage, Größe und Vermerke über mögliche Rechte und die Nutzungsart festgehalten.

Die Abteilungen I, II und III geben Auskunft über den Eigentümer (Abt. I), Lasten und Beschränkungen (Abt. II) und eingetragene Grundpfandrechte, sprich Grundschulden oder Hypotheken (Abt. III).

Die Grundakte bildet einen Anhang zum Grundbuch. Dort sind mit dem Grundstück in Zusammenhang stehende Urkunden oder Schriftwechsel abgelegt.

Welcher Bereich wann betroffen ist, lässt sich am Besten am Ablauf eines Immobilienkaufs mit Finanzierung schildern. Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Haus gefunden, sind sich mit dem Verkäufer einig und vereinbaren einen Notartermin. Mit der Terminvereinbarung rückt das Grundbuch zunächst in den Mittelpunkt.

Finden sich in einer Abteilung des Grundbuches mehrere Rechte, so gilt die Rangfolge (Locus-Prinzip). Sind mehrere Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so gilt das Datum der Eintragung (Tempus-Prinzip). Kritisch wird es, wenn mehrere Rechte mit gleichem Datum in verschiedenen Abteilungen eingetragen wurden, da dann eine Patt-Situation entsteht.

Die Rangänderung der Rechte kann nachträglich geändert werden, wenn alle Beteiligten dem zustimmen.

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Der Notar

Es ist Aufgabe des Notars, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Nicht jeder darf ohne Weiteres einen Blick in das Grundbuch werfen, es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen (7). Ein berechtigtes Interesse haben neben Notaren auch Gutachter und Sachverständige. Als Käufer bevollmächtigen Sie in der Regel nicht den Notar selbst, sondern Notariatsgehilfen mit der Einsichtnahme. Es ist nicht möglich, zum Grundbuchamt zu gehen, und rein aus Interesse Einsicht zu nehmen.

Mit der Einsichtnahme in Abteilung I vergewissert sich der Notar, dass der Verkäufer auch tatsächlich Eigentümer des Objektes ist.

Die Abfolge der Eigentümer zeigt, dass die Eheleute das Objekt von der Wohnungsgesellschaft erworben haben. In Abteilung I sind auch die Besitzverhältnisse bei mehreren Käufern untereinander, hier je zur Hälfte, vermerkt. Veränderungen im Grundbuch werden fortlaufend weitergeführt, eine Unterstreichung besagt, dass der unterstrichene Sachverhalt keine Gültigkeit mehr besitzt.

Die Auflassung besagt, dass der Eigentümerwechsel vollzogen wurde. Mit der Protokollierung des Kaufvertrages beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung. Mit dieser Vormerkung ist das Grundbuch gesperrt, es können keinerlei Veränderungen mehr vorgenommen werden.

In der Abteilung II überprüft der Notar bei der Einsichtnahme, ob es Lasten und Beschränkungen für das Grundstück gibt. Ist für die Gemeinde beispielsweise ein Vorkaufsrecht eingetragen und der Verkäufer hat dies verschwiegen, kommt dieser Sachverhalt jetzt ans Licht. Es kann aber auch ein Wegerecht oder ein Wohnrecht eingetragen sein. Für den Käufer ist es wichtig, dass er alle Lasten und Beschränkungen kennt, um eventuell zu einem späteren Zeitpunkt ein böses Erwachen zu vermeiden.

Bei Eigentumswohnungen kommt der Abteilung II eine ganz besondere Bedeutung zu. Hier ist vermerkt, wie viele Tausendstel der gesamten Immobilie dem jeweiligen Wohnungseigentümer in Form seines Sondereigentums gehören. Darüber hinaus wird hier festgehalten, ob es Sondernutzungsrechte, beispielsweise Gartennutzung für die Bewohner des Erdgeschosses, gibt.

In Abteilung II des Grundbuchs finden sich Informationen zu den Lasten

• Grunddienstbarkeiten
• Vormerkungen
• Widersprüche
• Wohn- und Nutzungsrechte
• Erbbau- oderVorkaufsrechte.

und Beschränkungen

• Vermerke bezüglichInsolvenz
• Sanierung
• Nacherbfolge
• Zwangsversteigerung
• Regelungen beiEigentumswohnungen.

In Abteilung III finden sich die Grundpfandrechte. Dies bedeutet, hier sind die Grundschulden oder Hypotheken vermerkt, welche der Verkäufer seinerzeit selbst zur Finanzierung aufgenommen hat. Die Tatsache, dass eine Grundschuld eingetragen ist, bedeutet nicht zwangsläufig, dass diese noch besteht. Eine Grundschuld muss nach vollständiger Tilgung des Darlehens nicht gelöscht werden, sondern kann weiterhin bestehen.

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Die Protokollierung

Die Grundbuchauszüge sind wesentlicher Bestandteil der Protokollierung, da Aufschrift, Bestandsverzeichnis und Abteilung I inhaltlich in den Kaufvertrag einfließen. Wie bereits erwähnt, erfolgt im Anschluss an die Protokollierung die Auflassungsvormerkung. Damit aber die eigentliche Auflassung, der Eintrag des neuen Eigentümers, in das Grundbuch erfolgen kann, muss dem Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Erwerbers dem örtlichen Finanzamt vorliegen.

Diese wird dem Käufer wiederum erst ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer bei der Finanzkasse verbucht wurde. Hier heißt es also, schnellstmöglich nach dem Notartermin die Zahlung auszuführen. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung werden im Grundbuch keine Änderungen vorgenommen, also auch keine Grundpfandrechte eingetragen. Ohne diesen Eintrag zahlt die Bank den Kredit nicht aus, der Verkäufer bekommt sein Geld nicht, es werden Verzugszinsen fällig – in Bezug auf die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Eile geboten.

Die Auflassung

Wer eine Immobilie erwirbt, hat schnell einen neuen Brieffreund – das Grundbuchamt. Jede Veränderung, Auflassungsvormerkung, Löschungen, die Auflassung, Eintragungen jeder Art, werden per Post als Kopien der Grundbuchauszüge an den Käufer geschickt – jeweils mit einem Überweisungsträger, da jede Amtshandlung Geld kostet.

Mit der Auflassung sind Sie endgültig der neue Eigentümer. Es dauert allerdings, bis dieser finale Verwaltungsakt durchgeführt ist. Vor diesem Hintergrund wird die Auflassung gemeinsam mit dem Kaufvertrag durch den Notar protokolliert, da das Grundbuchamt eine beglaubigte Urkunde über den Besitzstandswechsel benötigt (8). Ein Eigentümerwechsel bei Immobilien rein durch Handschlag ist in Deutschland nicht möglich.

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Die Finanzierung und das Grundbuch

Nehmen Sie einen Kredit bei einer Bank auf, um das neu erworbene Objekt bezahlen zu können, verlangt die Bank eine Sicherheit. Im Fall einer Baufinanzierung handelt es sich dabei um eine sogenannte dingliche Sicherheit, sprich eine Grundschuld oder Hypothek. Diese Sicherheit wird in der Abteilung III des Grundbuches vermerkt, ausschließlich dort. Neben der Höhe des zu besichernden Betrages finden sich auch alle weiteren notwendigen Informationen zu der Besicherung.

Bei Grundpfandrechten wird zwischen drei Möglichkeiten unterschieden:

• Die Hypothek
• Die Grundschuld
• Die Rentenschuld

Auch wenn umgangssprachlich bei einer Baufinanzierung von Hypotheken die Rede ist, nehmen diese bei der Besicherung nur noch einen marginalen Bereich ein. Die Grundschuld ist die weitaus populärere Form der Sicherheitenbestellung.

Bei Grundschulden wird zwischen einer Buchgrundschuld (Eintragung in das Grundbuch) und einer Briefgrundschuld unterschieden. Bei der Briefgrundschuld handelt es sich tatsächlich um ein Blatt Papier, welches alle relevanten Daten aufweist und zusätzlich zur Buchgrundschuld ausgestellt wird.

Voraussetzung ist, dass das Papier von der Bundesdruckerei stammt. Grundsätzlich ist bei einer Grundschuldbestellung von einer Briefgrundschuld auszugehen, es sei denn, in Abteilung III des Grundbuches ist explizit vermerkt, dass auf eine Ausstellung des Briefes verzichtet wurde.

Hypothek oder Grundschuld?

Während die Hypothek strikt mit der Finanzierung verbunden ist, kann eine Grundschuld völlig losgelöst von jeder Forderung in das Grundbuch eingetragen werden. Streng genommen müsste die Hypothek mit jeder Tilgungsleistung durch den Darlehensnehmer in der Höhe reduziert werden. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld völlig abstrakt.

Es kann durchaus sein, dass ein Darlehensnehmer für ein Darlehen in Höhe von 50.000 Euro eine Grundschuld über 100.000 Euro eintragen lässt. In diesem Fall kann er jederzeit nachfinanzieren, ohne dass es einer erneuten Grundschuldbestellung bedarf.

Die Reihenfolge des Eintrags der Grundpfandrechte entscheidet darüber, in welcher Reihenfolge die Gläubiger im Fall einer Zwangsversteigerung bedient werden. Hypothekenbanken müssen immer im ersten Rang stehen. Bei allen anderen Eintragungen ist dann die Rede vom Nachrang.

Finanzieren Sie über Ihre Hausbank 80 Prozent des Kaufpreises, können 60 Prozent über eine Hypothekenbank finanziert werden. Die Hausbank übernimmt im Rahmen eines Nachrangdarlehens (1a und 1b Hypothek) gegen einen Zinsaufschlag die restlichen 20 Prozent. Die Hausbank selbst wird im Grundbuch dann im Nachrang, an zweiter Stelle geführt.

Voraussetzung für den Eintrag

Damit eine Grundschuld eingetragen werden kann, bedarf es einer Grundschuldbestellungsurkunde. Diese muss ebenfalls von einem Notar beglaubigt werden. Erst mit Vorlage dieser Urkunde kann das Grundbuchamt die Grundschuld eintragen. Der Eintrag und die Löschung einer Grundschuld sind, wen wundert es, kostenpflichtig. Wie verhält es sich, wenn Ihre Zinsbindung abgelaufen ist und Sie bei einer anderen Bank finanzieren möchten?

Theoretisch müssten Sie in diesem Fall eine Grundschuldlöschung beantragen und für die neue Bank eine neue Grundschuld bestellen. Die Banken haben sich jedoch darauf verständigt, dass eine notariell beglaubigte Abtretung ausreicht. Diese kostet nur einen Bruchteil dessen, was Sie für die Löschung und Neubestellung entrichten müssten.

Die Kostenfrage ist auch ein Grund, weshalb viele Immobilienbesitzer nach Abzahlung der Finanzierung die Grundschuld in eine sogenannte Eigentümergrundschuld abändern. Diese Grundschuld bleibt im Grundbuch bestehen und kann jederzeit wieder aufleben.

Kosten für Notar und Grundbucheintrag

Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag sind vom Preis/Wert des Grundstücks abhängig. Mit dem nachfolgenden Notar- und Grundbuchkostenrechner können diese schnell und einfach ermittelt werden:

Autor: Uwe Rabolt
Redaktion: Marc Opitz

Quellen und weiterführende Informationen

(1) OLG München – Grundbucheinsichtsrecht eines Pressevertreters
(2) Bundesverfassungsgericht – Zum Einsichtsrecht der Presse in das Grundbuch
(3) OLG Frankfurt – Anmeldeformular zur elektronischen Grundbucheinsicht für das Land Hessen
(4) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – § 892, BGB, Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
(5) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – § 894, BGB, Berichtigung des Grundbuchs
(6) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – § 899, BGB, Eintragung eines Widerspruchs
(7) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – § 12 Grundbuchordnung
(8) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – § 29 Grundbuchordnung