Geldwäscheprävention in der Immobilienbranche

Tipps für Makler und Immobilienunternehmen

Die deutsche Immobilienbranche boomt seit Jahren und ist zum einen aufgrund seiner geografischen Lage und zum anderen aufgrund der hohen Wertstabilität potenziell gefährdet für Aktivitäten hinsichtlich Geldwäsche. Aus diesem Grund wurden im Jahr 2017 Makler und Immobilienhändler für vorbeugende Maßnahmen gemäß des Geldwäschegesetzes in den Kreis der Verpflichteten aufgenommen. Bei vielen Personen im Immobilienbereich herrscht aber noch Unklarheit darüber, was genau ihre Pflichten umfasst. Wir geben einen Überblick.

Allgemeines zum Geldwäschegesetz

Das Geldwäschegesetz (GwG) – in der Langform „Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten“ – ist die Umsetzung der EU-Geldwäscherichtlinien durch den deutschen Gesetzgeber.

Die erste Fassung des Gesetzes stammt vom 23. Oktober 1993 und wurde im Laufe der Jahre wiederholt angepasst.

Wie funktioniert Geldwäsche im Immobiliensektor?

Der Immobilienmarkt ist besonders anfällig für Geldwäsche, da hier mit hohen Geldsummen gehandelt wird, der tatsächliche Wert der Immobilie leicht verschleiert werden kann und die wahren Vertragspartner sich gut hinter Strohmännern und verschachtelten Firmen verstecken können.

Ein Beispiel für Geldwäsche im Immobilienbereich: Eine Immobilie wird formell zu einem geringeren Betrag als ihrem tatsächlichen Wert erworben. Die Differenz wird in Bargeld beglichen und die Immobilie danach sofort wieder verkauft. Der dabei entstehende fiktive Gewinn legalisiert die Einnahmen.

Problematisch beim Erkennen von Geldwäsche ist, dass sie keinesfalls aus nur einer klar abgrenzbaren Handlung besteht, sondern es sich um einen Prozess handelt.

Diesen Prozess kann man in folgende drei Phasen unterteilen, die fließend ineinander übergehen:

• Placement (Einbringung)
• Layering (Verschleierung)
• Integration (Wertschöpfung)

Die folgende Grafik veranschaulicht den klassischen Prozess der Geldwäsche am Beispiel der Immobilien. In der Regel handelt es sich dabei um einen Kreislauf, der die drei Phasen in wiederkehrender Form beinhaltet.

Anzeichen für Geldwäsche

Die hier aufgeführten Anzeichen sollen die Verpflichteten des Immobiliensektors sensibilisieren und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Nicht jeder Anhaltspunkt muss zwangsläufig ein Indikator für Geldwäsche sein.

Verdächtige Anzeichen für Geldwäsche in der Immobilienbranche können sein:

• Courtage wird nicht vom Vertragspartner, sondern durch einen Dritten beglichen
• Die Zahlung wird durch Dritte beglichen („Strohmanngeschäft“)
• Stellung von Sicherheiten (z. B. Bürgschaften) durch unbekannte Dritte, welche in keiner erkennbaren Beziehung zum Kunden stehen
• Der Käufer hat keine Kenntnis über das Objekt bzw. kein Interesse an Eigenschaften des Objekts
• Bei Rückerstattungen, Auszahlungen von Kautionen etc. soll nicht dasselbe Konto verwendet werden
• Der Kunde versucht, den persönlichen Kontakt zu vermeiden
• Der Kunde verlangt Anonymität oder versucht, seine wahre Identität zu verbergen
• Der Kunde kann kein Ausweisdokument vorlegen und dies nicht nachvollziehbar erklären
• Sie haben Zweifel an der Echtheit der vorgelegten Dokumente
• Der Vertragspartner möchte zur Identifizierung nicht geeignete Wege nutzen (z.B. Übersendung einer Kopie/Foto des Ausweisdokuments)
• Ihren Nachfragen wird ausgewichen und/ oder es werden ungenaue Angaben gemacht
• Der Interessent nimmt sein Vertragsangebot zurück, nachdem er erfahren hat, dass weitere Recherchen zu seiner Identität oder dem wirtschaftlichen Berechtigten erforderlich sind
• Der Schwellenwert von 10.000 Euro netto wird offensichtlich unterschritten, um einer Identifizierung aus dem Weg zu gehen
• Verkehrswert und Verkaufswert einer Immobilie fallen deutlich auseinander
• Es gibt einen auffälligen Spielraum bei den Kaufpreisverhandlungen
• Mehrere Eigentümerwechsel einer Immobilie in Serie zu jeweils steigendem Preis
• Käufer legt bei Vertragsabschluss Kaufpreis bzw. einen Teil davon in bar vor
• Kauf einer teuren Immobilie ohne Finanzierung
• Überweisung großer Geldbeträge in oder aus Problemländern (z. B. Rauschgiftproduktionsländer)
• Überweisungen, die unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Hintergrunds des Kunden, bezogen auf die Höhe seines Einkommens oder seine wirtschaftlichen Aktivitäten etc., das übliche Maß überschreiten
• Auslandstransfers mit Bezug zu unbekannten Banken (z. B. Offshore-Bankenplätze) oder über abgelegene Filialen von international tätigen Instituten
• Hohe außerplanmäßige Kredittilgung ohne plausiblen Grund bzw. mit Mitteln ungeklärter Herkunft

Verpflichtete Personen im Immobilienbereich

Bei den Verpflichteten zur Umsetzung der präventiven Maßnahmen wird zwischen dem Finanz- und dem Nichtfinanzsektor unterschieden. Immobilienmakler sind in §2 Absatz 1 Nummer 14 GwG ausdrücklich als Verpflichtete des Nichtfinanzsektors benannt.

Nach dem Geldwäschegesetz ist Immobilienmakler, wer gemäß §1 Absatz 11 GwG gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt. Damit geht die Definition des Immobilienmaklers im Geldwäschegesetz weiter als üblich.

Vom Gesetz erfasst werden demnach:

• Unabhängige Maklerbüros
• Einzelmakler
• Maklerbüros im Franchisesystem
• Immobilienversteigerer
• Bauträger
• Immobilienentwickler
• Immobilienfonds (offen und geschlossen)
• Privatpersonen, die gewerblich mit Immobilien handeln

2019 kamen nur 84 der insgesamt 114.914 Verdachtsmeldungen von Immobilienmaklern. Damit betrug die Anzahl der Meldungen aus dem Immobilienbereich aber zumindest zweieinhalbmal so viel wie noch im Jahr 2018. (1)

Verpflichtungen für Immobilienmakler

Immobilienmakler sind im Rahmen des Geldwäschegesetztes zu verschiedenen Maßnahmen verpflichtet.

1. Pflicht zur Errichtung eines Risikomanagements bei der Vermittlung von Kaufverträgen, sowie bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen ab einem Netto-Betrag von 10.000 Euro

Das umfasst:

• §5 Risikoanalyse: Es gibt Faktoren, die für ein geringeres bzw. höheres Risiko sprechen können. Eine Auflistung ist in den Anhängen 1 und 2 des Geldwäschegesetzes zu finden.
• §6: Anpassung der internen Sicherungsmaßnahmen an das ermittelte Risiko
• §8: Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht der Informationen, die durch die Sorgfaltspflichten eingeholt wurden

 

2. Gesetzliche Sorgfaltspflichten (§§10- 17 GwG) in Bezug auf Kunden:

• Identifizierung des Vertragspartners, auch bekannt unter dem „KYC-Prinzip“ (Know-Your-Customer)
• §10: Allgemeine Sorgfaltspflichten, wie die Identifizierung, Risikobewertung, Überwachung der Geschäftsbeziehung, Abklärung des wirtschaftlich Berechtigten, Abklärung des Geschäftszwecks
• §11: Identifizierungspflicht des Vertragspartners, sowie gegebenenfalls des Vertreters
• §12: Identitätsüberprüfung anhand eines gültigen Ausweisdokuments
• §14: Vereinfachte Sorgfaltspflichten
• §15: Verstärkte Sorgfaltspflichten

 

3. Verdachtsmeldungen:

• §43: Anzeigepflicht bei Verdacht auf Geldwäsche
• §45 Form der Meldung: Die Verdachtsmeldung hat elektronisch zu erfolgen. Die Verpflichteten müssen sich – unabhängig von der Abgabe einer Verdachtsmeldung – bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen elektronisch registrieren.
• Sie dürfen das Geschäft nach einer Verdachtsmeldung zunächst nicht abschließen und den Vertragspartner nicht über die Meldung in Kenntnis setzen!

 

4. Sonstige Pflichten

• §52 Mitwirkungspflicht: Eine verpflichtete Person hat der zuständigen Aufsichtsbehörde auf Verlangen unentgeltlich Auskunft über alle Geschäftsangelegenheiten und Transaktionen zu erteilen und Unterlagen vorzulegen, die von Bedeutung sind.

Merkblatt zur Geldwäscheprävention

Konsequenzen einer Verdachtsmeldung

Nach Abgabe einer Verdachtsmeldung nach §§46- 49 GwG darf das zugrunde liegende Geschäft erst einmal nicht abgeschlossen werden. Die Geschäftsbeziehungen können frühestens wieder aufgenommen werden, wenn

• Die FIU (Financial Intelligence Unit / Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen) oder die Staatsanwaltschaft der Durchführung der Transaktion zugestimmt haben oder
• der dritte Werktag verstrichen ist, nachdem Sie die Verdachtsmeldung abgeschickt haben, ohne dass eine Untersagung durch die FIU oder die Staatsanwaltschaft erfolgt ist.

Strafen bei Verstößen gegen das Geldwäschegesetz

Verstöße gegen das Geldwäschegesetz werden als Ordnungswidrigkeit bestraft. Dabei drohen nach §56 Absatz 1 GwG Geldbußen bis zu 150.000 Euro, abhängig von der Art des Verstoßes beziehungsweise ob vorsätzlich oder leichtfertig gehandelt wurde. Für einen Verstoß gegen das Geldwäschegesetz muss kein unmittelbarer Bezug zu einer Geldwäschetat bestehen. Ordnungswidrig in diesem Sinne handelt, wer sich den Mitwirkungsmaßnahmen, Identifizierungs- und Dokumentationspflichten oder der Verdachtsanzeigepflicht widersetzt.

Wird schwerwiegend, wiederholt oder systematisch verstoßen, kann die Geldbuße sogar bis zu 5 Millionen Euro oder bis zu 10 Prozent des Vorjahresumsatzes betragen (§56 Absatz 3 GwG).

Darüber hinaus sind aber auch strafrechtliche Sanktionen möglich. Wer leichtfertig nicht erkennt, dass ein Gegenstand aus einer rechtswidrigen Tat stammt, weil zum Beispiel Überprüfungspflichten vernachlässigt wurden, wird mit einer Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder Geldstrafe bestraft (§261 Absatz 5 StGB).

Verstärkter Kampf gegen Geldwäsche

Im Bankenbrief vom 5. Januar 2021 des Bankenverbands erschien die Mitteilung, dass sich deutsche Banken verstärkt im Kampf gegen Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung einsetzen. Demnach erklärte der Präsident des Bundesverbandes deutscher Banken (BdB), Hans-Walter Peters, in einem Interview: „Das Verhindern von Geldwäsche hat bei uns höchste Priorität“. In den relevanten Bereichen seien massiv Kapazitäten aufgebaut worden und die Mitarbieter sehr gut geschult.

Diese Aufrüstungsmaßnahmen kommen nicht von ungefähr. Während 2019 die Zahl der Geldwäsche-Verdachtsmeldungen um ganze 50 Prozent auf 150.000 anstieg, kamen rund 90 Prozent der Meldungen allein von Banken. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat entsprechend gut zu tun mit der Kontrolle der Geldwäsche-Risiken.

Der für Geldwäsche-Prävention zuständige BaFin-Exekutivdirektor Thorsten Pötzsch sieht zwar den Finanzsektor angesichts verstärkter Maßnahmen gut gerüstet. Dennoch spricht er sich für den Aufbau von Datenbanken aus, um den Informationsaustausch zwischen den Banken und den für die Bekämpfung der Geldwäsche relevanten Institutionen zu verstärken. Infrage käme für ihn etwa ein europäisches Register, das Daten aus der Identifizierung juristischer Personen und von wirtschaftlich Berechtigten im Zuge der „Know your customer“-Prüfungen (KYC) speichert. (2)

 

Autor: Juliane Lohfink, Redaktion: Tina Mark
Veröffentlicht am 22.12.2020, letztes Update am 18.01.2021

 

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Quellen und weiterführende Links

(1) FIU – Jahresbericht 2019

(2) Bankenverband – Bankenbrief – Ausgabe 2021 – 2

außerdem:

• Bundesrepublik Deutschland – GwG
• Pequris Consulting – Geldwäsche­prävention im Immobiliensektor
• Berliner Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe – Abteilung Wirtschaft – Risikomanagement – Was bedeutet das für mich?
• Berliner Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe – Abteilung Wirtschaft – Verdachtsmeldungen – An wen muss ich mich wenden, wenn ich einen Verdacht auf Geldwäsche melden möchte?
• Regierung Niederbayern – Anhaltspunkte für Geldwäschebei Immobilientransaktionen

 

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