Der Finanzierungsplan
So, wie es für die eigentliche Erstellung eines Gebäudes eines Planes bedarf, so notwendig ist ein Finanzierungsplan, um den reibungslosen Geldfluss sicherzustellen. Dabei ist es wenig hilfreich, grob zu schätzen, wie viel Immobilie sich der Erwerber leisten kann. Am Ende zeigt sich dann mehr oder weniger häufig eine Lücke. Wer diese unangenehme Situation vermeiden möchte, setzt im Vorfeld eine detaillierte Berechnung auf.
Häuser, die ein Jahr oder länger bezogen aber unverputzt oder ohne fertige Außenanlagen stehen, sind ein Beleg dafür, dass die Besitzer bei der Planung des Baus einen Fehler gemacht haben. Eine notwendige Nachfinanzierung, um die Lücke zu schließen, ist oftmals finanziell nicht mehr tragbar. Der Erwerb einer Bestandsimmobilie birgt weniger Risiken, allerdings lauern auch hier Fallstricke.
- „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ mit unserem Budgetrechner ermitteln
- Neben dem Kaufpreis sollten unbedingt Eigenkapital, Kaufnebenkosten und Modernisierungskosten berücksichtigt werden
- Zu den Kaufnebenkosten zählen z.B. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision
- Zur Erstellung des Finanzierungsplans benötigt die Bank verschiedene Unterlagen vom Kunden
Das Eigenkapital
Bevor sich potenzielle Immobilienbesitzer auf die Suche nach einem geeigneten Objekt machen, gilt es, den Finanzierungsplan zu erstellen. Am Anfang steht der Kassensturz, welche Eigenmittel vorhanden sind. Zu den Eigenmitteln zählen
- Barvermögen
- Wertpapiere
- Bausparverträge
- Verwandtendarlehen
- Kapital- oder fondsgebundene Lebens- und Rentenversicherungen (Ausnahme: staatlich gefördert)
- Arbeitgeberdarlehen
Es wäre allerdings riskant, das gesamte Barvermögen in den Immobilienerwerb einzubringen. Eine eiserne Reserve sollte immer in der Hinterhand gehalten werden.
Lebens- und Rentenversicherungen müssen nicht zurückgekauft werden. Sie können aber als Sicherheit abgetreten werden, um den späteren Beleihungsrahmen zu erhöhen. Arbeitgeberdarlehen sind zwar Kredite, werden seitens der Bank aber dem Eigenkapital zugerechnet.
Nachdem die Höhe des Eigenkapitals definiert ist, könnte ja jetzt eigentlich der Preis ermittelt werden, den das künftige Zuhause kosten darf.
Die Formel ist relativ einfach: eine solide Finanzierung geht von einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus. Und hier lauert die nächste Krux.
Die Erwerbsnebenkosten
Die Erwerbsnebenkosten werden gerne vergessen oder zu niedrig angesetzt. Die beiden größten Positionen sind die Grunderwerbssteuer und, sofern ein Makler eingeschaltet wurde, die Maklercourtage.
Bevor auf die jeweiligen Erwerbsnebenkosten näher eingegangen werden soll, haben Sie an dieser Stelle die Möglichkeit, Ihre individuellen Nebenkosten zu berechnen, die bei Ihrem Immobilienkauf fällig werden:
