Der Ablauf einer Baufinanzierung

Die Frage, wer macht eine Baufinanzierung, liegt fast schon auf der Hand. Als Baufinanzierer kommen Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Lebensversicherer und einige Pensionskassen infrage. Dabei müssen die potenziellen Immobilienerwerber aber zunächst nicht unbedingt selbst zu einem der Anbieter gehen. Es gibt Vermittler, die zur Baufinanzierung beraten. Diese verfügen auch über die notwendige Erfahrung mit Baufinanzierungen. Bei einer Baufinanzierung hilft auch ein Vergleichsportal im Internet, um einen ersten Überblick zu bekommen. Hier wird nicht nur die Frage beantwortet, wer die günstigste Baufinanzierung bietet, sondern auch, wie sie abläuft.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Es ist natürlich hilfreich, wenn sich die künftigen Immobilienbesitzer zunächst schlau machen, wie viel Immobilie sie sich leisten können. Das bedeutet, dass zunächst einmal ein Kassensturz fällig ist, um zu sehen, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht. Als Eigenkapital gelten

• Barvermögen
• Wertpapiere
• Lebens- oder Rentenversicherungen mit Ausnahme staatlich geförderter Produkte
• Bausparverträge
• Verwandtendarlehen
• Arbeitgeberdarlehen

Dabei ist es jedoch anzuraten, nicht die gesamten Eigenmittel in die Finanzierung einzubeziehen, sondern ein Sicherheitspolster zu berücksichtigen.

Die Frage, wer macht eine Baufinanzierung, liegt fast schon auf der Hand. Als Baufinanzierer kommen Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Lebensversicherer und einige Pensionskassen infrage. Dabei müssen die potenziellen Immobilienerwerber aber zunächst nicht unbedingt selbst zu einem der Anbieter gehen. Es gibt Vermittler, die zur Baufinanzierung beraten. Diese verfügen auch über die notwendige Erfahrung mit Baufinanzierungen. Bei einer Baufinanzierung hilft auch ein Vergleichsportal im Internet, um einen ersten Überblick zu bekommen. Hier wird auch die Frage beantwortet, wer bietet die günstigste Baufinanzierung.

Was ist die Beleihung bei einer Baufinanzierung?

Die Höhe der Baufinanzierung orientiert sich an drei Fragen:

• Wie viel Eigenkapital habe ich für die Baufinanzierung?
• Wie hoch darf die Rate für die Baufinanzierung sein?
• Wie hoch ist der Beleihungswert?

Während sich der künftige Immobilienbesitzer die beiden ersten Fragen selbst beantworten kann, kann die dritte Frage nur die Bank oder ein Gutachter beantworten. Der Beleihungswert orientiert sich nur an der Lage und am Zustand der Immobilie und berücksichtigt nicht die aktuellen Marktpreise. Diese schwankenden Marktpreise spiegelt der Verkehrswert wider.

Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes, Bausparkassen ebenfalls. Hypothekenbanken dürfen per Gesetz nur 60 Prozent des Beleihungswertes finanzieren, Versicherungen stellen bis zu 50 Prozent dieses Wertes als Darlehen zur Verfügung. Die Frage, wie viel Eigenkapital benötige ich für die Baufinanzierung, hängt auch vom Beleihungswert und dem finanzierenden Institut ab. Dazu ein Beispiel:

Das fremd-finanzierbare Kreditvolumen beträgt in der Regel 80 Prozent des Beleihungswertes. Als Gesamtkosten muss jedoch der Kaufpreis zuzüglich der Erwerbsnebenkosten in Höhe von bis zu 15 Prozent kalkuliert werden. Kostet das Objekt 300.000 Euro, so können rund 240.000 Euro als Darlehen gerechnet werden. Kaufpreis plus Kaufnebenkosten ergeben 345.000 Euro. Als Eigenmittel sind demzufolge 105.000 Euro (345.000 – 240.000) notwendig.

Es stellt sich hier natürlich die Frage, ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich? Die Antwort lautet, dass es durchaus Banken gibt, die hier aktiv sind. Ratsam ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital aber auf keinen Fall.

Im nächsten Schritt gilt es zu klären, wie hoch die monatlich frei verfügbaren Mittel für die Kreditraten (Annuitäten) ausfallen. Möglicherweise übersteigt ein Finanzierungsvolumen von 240.000 Euro das monatlich Machbare. Diese Kalkulation kann jedoch überschlägig mithilfe unseres Baufinanzierungsrechners vorgenommen werden.

Stehen die Zahlen fest, beginnt die Suche nach dem Traumhaus.

Der Immobilienkaufvertrag

Nach zwei oder drei Besichtigungsterminen zu unterschiedlichen Tageszeiten, einer davon möglichst mit einem Gutachter, und der Verständigung auf den Kaufpreis, erfolgt der Notartermin. In der Regel wählt der Käufer den Notar aus. Der Vertragsentwurf muss beiden Parteien mindestens 14 Tage vor Protokollierungstermin vorliegen, um ausreichend Zeit für die Prüfung zu haben.

Beim Notar müssen sich alle Beteiligten mit einem Lichtbildausweis ausweisen. Der Notar verliest den Kaufvertrag, der anschließend unterschrieben wird. Im Vorfeld hat der Notar im Grundbuch geprüft, ob alle Angaben zum Objekt stimmig sind. Der Vertrag erhält auch einen Auflassungsvermerk, welcher den Eigentumsübergang regelt.

Im nächsten Schritt sollte der Erwerber die Grunderwerbsteuer sehr zeitnah bezahlen. Ohne Zahlungsnachweis wird das Grundbuchamt nicht aktiv werden. Liegt der Zahlungsnachweis vor, erfolgt die Auflassungsvormerkung, das heißt, das Grundbuch wird gesperrt bis zum endgültigen Eintrag des Erwebers als neuer Besitzer.

Der Notar erhält auch die Vollmacht, später im Grundbuch eine Belastung, die Grundschuld, eintragen zu dürfen.

Der Kreditvertrag

Der Bank muss zur Prüfung des Darlehensgesuchs ein kompletter Finanzierungsplan vorliegen. Dieser beinhaltet neben den Eckdaten des Darlehens über Höhe und Annuität auch die Eigenkapitalnachweise der Käufer, den Kaufvertrag, die objektrelevanten Unterlagen wie Grundbuchauszüge und Katasterunterlagen sowie die Brandversicherungsurkunde.

Die Bank ermittelt zunächst den Beleihungswert, die sich daraus ergebende Finanzierungshöhe und die Tragbarkeit des Darlehens für den Kreditnehmer. Je nach Institut wird auch ein Gutachter hinzugezogen.

Erweist sich das gesamte Finanzierungskonzept als stimmig, kommt es unter Berücksichtigung der Verbraucherschutzrichtlinien zum Darlehensvertrag. Dieser enthält auch den Hinweis, bis zu welchem Datum der Betrag an den Verkäufer oder auf das Notaranderkonto gezahlt sein muss. Die Bank überweist den Darlehensbetrag erst, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und der Verzicht der Gemeinde auf ein Vorkaufsrecht vorliegt.

Gegenstand des Kreditvertrages ist auch die Grundschuldbestellungsurkunde und die Sicherungszweckerklärung. Mit Vorlage der Grundschuldbestellungsurkunde kann jetzt vom Notar die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden lassen. Die Bank erwirbt mit der Grundschuldbestellungsurkunde ein Pfandrecht an dem Grundstück.

Sobald der Erwerber als Eigentümer eingetragen ist, folgt die Löschung der Auflassungsvormerkung – die Immobilie befindet sich jetzt endgültig in seinem Besitz.

Weitere Fragen rund um die Baufinanzierung (FAQs)

Einige der wichtigsten Fragen zur Baufinanzierung haben wir nun beantwortet. Nachfolgend bieten wir hier noch einen Fragenkatalog, der zwar auch die Baufinanzierung betrifft, aber das Thema Ablauf gesprengt hätte.

Was bedeutet Baufinanzierung?

Unter einer Baufinanzierung versteht man die Kreditaufnahme für den Kauf einer Immobilie. Das Besondere daran ist die Form der Sicherheit. Zugunsten des finanzierenden Institutes wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, im Bankendeutsch eine „dingliche Sicherheit“.

Was ist Eigenleistung bei der Baufinanzierung?

Unter der Eigenleistung bei einer Baufinanzierung versteht man handwerkliche Tätigkeiten bei einem Neubau, die selbst ausgeführt werden und damit als Eigenkapital mit dem Gegenwert der eingesparten Handwerkerkosten gerechnet werden.

Was ist wichtig bei einer Baufinanzierung?

Diese Frage stellt sich für jeden anders. Grundsätzlich gilt, dass es bei einer Baufinanzierung mit niedrigen Zinsen wichtig ist, die Zinsbindung solange wie möglich festzuschreiben, um sich die niedrige Belastung möglichst lange zu sichern. Dazu sollte ein höherer Tilgungssatz vereinbart werden, um das Darlehen schneller zu tilgen. Je niedriger die Zinsen sind, umso länger läuft das Darlehen.

Was ist die Restschuld bei einer Baufinanzierung?

In den meisten Fällen ist der Zeitraum der Zinsfestschreibung kürzer als die gesamte Darlehensdauer. Beträgt die erste Zinsbindungsdauer zehn Jahre, das Darlehen 100.000 Euro, der Zinssatz 2 Prozent und die Tilgung ebenfalls zwei Prozent, verbleibt am Ende der Zinsbindungsdauer eine Restschuld von 77.880,46.

Wann kann eine Baufinanzierung gekündigt werden?

Theoretisch kann eine Baufinanzierung jederzeit gekündigt werden. In diesem Fall berechnet die Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen. Üblicherweise wird eine Baufinanzierung gekündigt, wenn die Zinsbindungsdauer abgelaufen ist. Wurde eine Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren vereinbart, kann man die Baufinanzierung kündigen sechs Monate vor Ablauf des zehnten Jahres.

Nach Ablauf der Zinsbindung kann bei einer Baufinanzierung auch eine Umschuldung vorgenommen werden, und das Darlehen durch den Kredit bei einer anderen Bank abgelöst werden. Das macht dann Sinn, wenn die Zinsen für die Baufinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut niedriger sind.

Was in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Darlehensablöse wie Umschuldung zu beachten ist, führt die folgende Grafik zusammenfassend auf:

Wie lange dauert eine Baufinanzierung?

Die Dauer einer Baufinanzierung hängt zum einen von den Zinsen ab. Je niedriger die Zinsen ausfallen, um so länger ist der Zeitraum. Zum anderen spielt die Höhe der Tilgung natürlich eine Rolle. Dazu zwei Beispiele:

• Zinssatz zwei Prozent, Tilgung zwei Prozent: Dauer 34 Jahre, 10 Monate.
• Zinssatz fünf Prozent, Tilgung ein Prozent: Dauer 25 Jahre, zwei Monate.

Während ein Kreditnehmer auf die Zinsen keinen Einfluss hat, kann er durch die Tilgung die Dauer der Baufinanzierung sehr wohl beeinflussen.

Wann beginnt die Tilgung der Baufinanzierung?

Der Beginn der Tilgung der Baufinanzierung hängt von dem Darlehensvertrag ab. Bereits die erste Rate kann einen Tilgungsanteil enthalten. Die Banken bieten aber auch an, dass beispielsweise das erste oder die ersten beiden Jahre tilgungsfrei sind, der Kunde nur den Zins bezahlt. Die Baufinanzierung der KfW sieht drei tilgungsfreie Jahre vor.

Wann erfolgt bei einer Baufinanzierung die Kreditzusage?

Die Voraussetzung, dass für eine Baufinanzierung die Kreditzusage erfolgt, ist die Prüfung der Unterlagen und die Berechnung des Beleihungswertes sowie die Kalkulation der Tragbarkeit des Kredites aufgrund des Eigenkapitals und des monatlichen Einkommens. Die Bank kann erst mit der Prüfung beginnen, wenn alle notwendigen Unterlagen komplett vorliegen.

Was kann über eine Baufinanzierung finanziert werden?

Eine Baufinanzierung finanziert

• Kauf einer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie
• Sanierung und Renovierung
• Kauf eines Grundstücks
• Umbau zu barrierefreiem Wohnen
• Energieeffiziente Maßnahmen

Wie funktioniert eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag?

Eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag gliedert sich in zwei Phasen. In der ersten Phase bespart der Immobilienerwerber einen Bausparvertrag, bis der vereinbarte Sparanteil der Bausparsumme erreicht ist. Sobald das Bauspardarlehen zugeteilt ist, beginn die Finanzierungsphase. Der Bausparer zahlt jetzt Zinsen und Tilgung zurück.

Soll Immobilieneigentum erworben werden, aber der Bausparvertrag lässt noch keine Baufinanzierung zu, weil er noch angespart wird, greift die Zwischenfinanzierung. Die Bausparkasse zahlt für die Baufinanzierung einen Kredit aus, für den der Kreditnehmer aber nur die Zinsen bezahlt. Auf der anderen Seite zahlt er in den Bausparvertrag ein. Sobald der Bausparvertrag für die Baufinanzierung genutzt werden kann, löst das Bauspardarlehen die Zwischenfinanzierung ab.

Wann lohnt sich eine Baufinanzierung?

Auf die Frage, wann sich eine Baufinanzierung lohnt, gibt es zwei Antworten, abhängig von der Intention des Erwerbers.

• Eine Baufinanzierung lohnt sich bei privater Nutzung, wenn die monatliche Belastung die Mietzahlung nicht exorbitant übersteigt. Am Ende einer Baufinanzierung besitzt der Erwerber ein schuldenfreies Zuhause und spart die Miete – eine Alternative zu einer Altersvorsorge, aus der dann die Mietkosten bestritten werden müssen.
• Eine Baufinanzierung lohnt sich auch, wenn das Objekt fremd vermietet wird. Als Kapitalanlage, in der richtigen Lage und gut vermietet, ist eine Immobilie nur schwer zu schlagen. Entweder profitiert der Besitzer zu einem späteren Zeitpunkt beim Verkauf von der Wertsteigerung oder er erhält durch die Mieteinnahmen ein zusätzliches Einkommen. Unter Umständen ist die Fremdfinanzierung auch noch steuerlich attraktiv.

Warum kann eine Baufinanzierung abgelehnt werden?

Es ist nicht auszuschließen, dass eine Bank eine Baufinanzierung ablehnt. Hat der Interessent im Vorfeld sauber gearbeitet, ist dies zwar auszuschließen, vorkommen kann es aber immer noch. Die Gründe dafür:

• Die Eigenkapitaldecke ist nicht ausreichend.
• Das monatliche Nettoeinkommen lässt die monatliche Rate nicht zu.
• Das Objekt ist in der Relation Kaufpreis zu Beleihungswert zu teuer.
• Das Objekt ist in einem so schlechten Zustand, dass es als dingliche Sicherheit nicht infrage kommt.
• Der Interessent hat eine schwache Bonität.

Welche Baufinanzierung ist die Richtige?

Für die Umsetzung einer Baufinanzierung bieten sich unterschiedliche Lösungsansätze. Welche Baufinanzierung die Richtige ist, muss am Ende jeder potenzielle Käufer für sich entscheiden.

• Im Rahmen des Annuitätendarlehens nimmt der Käufer einen Kredit auf, bestimmt die Tilgungshöhe und damit die monatliche Belastung und Dauer der Baufinanzierung selbst.
• Im Rahmen des endfälligen Darlehens zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen für die Baufinanzierung und tilgt am Ende das Darlehen in einer Summe. Die Tilgung erfolgt häufig durch eine Lebensversicherung oder einen Sparplan.
• Die Bausparfinanzierung setzt zu Beginn eine Ansparphase für einen Bausparvertrag voraus. Hat der Sparanteil die vereinbarte Quote zur Bausparsumme erreicht, kommt der Vertrag in die Zuteilung. Der Bausparer erhält nun das Darlehen ausgezahlt. Er kann die Tilgungshöhe nur bedingt frei wählen. Bauspardarlehen haben durch die höhere Tilgung zwar eine höhere monatliche Belastung als ein Annuitätendarlehen, dafür fällt die Darlehenslaufzeit kürzer aus. In der Summe spart der Bausparfinanzierer dadurch Zinsen ein.

Wie berechne ich eine Baufinanzierung?

Für die überschlägige Berechnung einer Baufinanzierung bieten sich zwei Wege an. Entweder erfolgt die Berechnung über einen Baufinanzierungsrechner im Internet oder mit Taschenrechner, Stift und Papier. Die Schritte sind dabei folgende:

1. Kaufpreis + Nebenkosten = Gesamtkosten
2. Gesamtkosten – Eigenkapital = Finanzierungsbedarf
3. Finanzierungsbedarf * ((Zinsen+Tilgung) /100) = Annuität
4. Annuität / 12 = monatliche Rate.

Wie sich das Eigenkapital und die Nebenkosten zusammensetzen, haben wir zu Beginn dieses Beitrags erläutert, auch, welche Rolle der Beleihungswert spielt.

Was ist eine gute Baufinanzierung?

Die Frage, was ist eine gute Baufinanzierung, muss unter zwei Aspekten betrachtet werden. Zum einen spielt die Eigenmittelausstattung eine Rolle. Je höher diese ausfällt, um so solider ist die Baufinanzierung. Gleiches gilt für das zur Verfügung stehende monatliche Einkommen. Je weiter die Schere zwischen Einkommen und monatlicher Belastung auseinandergeht, um so besser. Es gilt der Satz: „Der Traum vom schönsten Eigenheim hilft nichts, wenn mehr Augen in die Suppe hineinschauen, als Fettaugen heraussehen.“

Der andere Aspekt stellt der Kreditvertrag selbst dar. Eine gute Baufinanzierung lässt beispielsweise Sondertilgungen ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Die Zinsfestschreibung wird möglichst lange vereinbart. Für Bauherren gilt, dass die Zahlung der Bereitstellungszinsen für noch nicht ausgezahlte Darlehensanteile so späte wie möglich einsetzt.

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Da jede Baufinanzierung individuell maßgeschneidert werden sollte, empfehlen wir, bei der Finanzierungsplanung einen Experten zu Rate zu ziehen. Über das nachfolgende Formular können Sie eine kostenlose und unverbindliche Finanzierungsberatung sowie ein entsprechendes Angebot bei der Interhyp AG, einem der führenden Vermittler von Hypothekendarlehen in Deutschland, anfordern: