Sanieren von Wohngebäuden – die private Energiewende

Wen es beim Blick auf die Energiekosten schüttelt, der zahlt entweder Unsummen oder sitzt vor einem maroden Fenster. Beides ist nicht im Sinne der vom Bund geforderten Energieeffizienz. Diesbezüglich auf einen soliden Status zu kommen, geht bei den meisten Wohngebäuden mit einer umfassenden Sanierung einher. Ein Vorhaben, das gut geplant sein will. Worauf Sie achten müssen und was Sie wissen sollten: Unser Ratgeber verrät es.

Energieeffizienz – die Ziele

Den Wunsch, weniger Energie zu verbrauchen, dadurch kräftig zu sparen und gleichzeitig die Umwelt zu schonen, sollte jeder Hausbesitzer hegen. Schließlich geht es ums Portemonnaie und die eigenen vier Wände. Darauf machen die Bundesregierung und die Europäische Union schon seit Jahren aufmerksam. Sie haben klare Vorstellungen davon, wie sich der Energieverbrauch in den kommenden Jahren ändern soll.

Im Hinblick auf Wohngebäude lautet das Ziel, bis 2050 weitgehend klimaneutral zu sein. Konkret heißt das in den Worten des Bundes:

„Bis 2050 wollen wir einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand realisieren. Klimaneutral heißt, dass die Gebäude nur noch einen sehr geringen Energiebedarf aufweisen und der verbleibende Energiebedarf (Minderung des Primärenergiebedarfs um 80 % bis 2050) zum überwiegenden Teil durch erneuerbare Energien gedeckt wird.“ (2)

Die Energieeinsparverordnung

Hochgesteckte Vorgaben wie diese erfordern eine klare Marschrichtung. Dazu trägt unter anderem die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV, bei. Sie definiert ganz klar die energetischen Anforderungen an zu errichtende und bestehende Gebäude. Paragraf 1 Absatz 1 der EnEV besagt, worum es geht.

„Zweck dieser Verordnung ist die Einsparung von Energie in Gebäuden. In diesem Rahmen und unter Beachtung des gesetzlichen Grundsatzes der wirtschaftlichen Vertretbarkeit soll die Verordnung dazu beitragen, dass die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, insbesondere ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand bis zum Jahr 2050, erreicht werden. Neben den Festlegungen in der Verordnung soll dieses Ziel auch mit anderen Instrumenten, insbesondere mit einer Modernisierungsoffensive für Gebäude, Anreizen durch die Förderpolitik und einem Sanierungsfahrplan, verfolgt werden. Im Rahmen der dafür noch festzulegenden Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Niedrigstenergiegebäuden wird die Bundesregierung in diesem Zusammenhang auch eine grundlegende Vereinfachung und Zusammenführung der Instrumente, die die Energieeinsparung und die Nutzung erneuerbarer Energien in Gebäuden regeln, anstreben, um dadurch die energetische und ökonomische Optimierung von Gebäuden zu erleichtern.“ (3)

Bei den Vorschriften aus der EnEV handelt es sich übrigens nicht um vage Bitten, etwas zu unternehmen. Es sind Vorgaben, die man einhalten muss. Wenn nicht, wird es teuer. Die Strafandrohung, sollte man die energetischen Sanierungsmaßnahmen nicht durchführen, reicht bis zu einem Bußgeld in Höhe von 50.000 Euro (4). Zu beachten sind dabei die Ausnahmen und die zeitlichen Vorgaben für die Arbeiten.

Es geht nur langsam voran

Trotz EnEV und finanzieller Anreize geht es nur langsam voran. Man könnte es Sanierungsstau nennen. Laut KfW Research wird aktuell weniger als ein Prozent des Gebäudebestandes saniert (5). Auf lange Sicht reicht das nicht aus. Minimum wären zwei Prozent, um die Zielvorgaben erfüllen zu können.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat daher untersuchen lassen, warum sich Hauseigentümer für oder gegen eine Sanierung entscheiden. Bei den Gesprächen haben sich zwölf Gruppen von Einflussfaktoren herauskristallisiert. Das reicht von der Umsetzbarkeit über den Wohnkomfort bis hin zu ökologischen und ökonomischen Argumenten.

Die Entscheidung selbst fußt laut KfW auf zwei Stufen. Zunächst gibt es einen Anlass – zum Beispiel Reparaturen, die ohnehin anstehen, oder das Erbe einer Immobilie. Stufe zwei bildet dann die eigentliche Entscheidung.

„Interessant ist nun, dass es auf dieser Stufe weniger darum geht, ob saniert wird, sondern wie tief die Sanierung sein soll.“ (5)

Wesentlich sind hierbei vor allem die Kosten, die Förderoptionen, die Amortisation und das Kosten-Nutzen-Verhältnis. Unter dem Strich sind es also vor allem die Finanzen, die über eine Sanierung entscheiden.

Was kostet eine Sanierung?

Dass Geld bei Sanierungen eine wichtige Rolle spielt, ist nachvollziehbar. Denn ein Haus von oben bis unten auf den neuesten Energiestandard zu bringen, kostet den einen oder anderen Euro. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall hat die Kosten für ein Musterhaus aus den 80er Jahren mit 130 Quadratmetern Wohn- und 80 Quadratmetern Grundfläche, fünf Zimmern und eineinhalb Geschossen zusammengefasst (6):

Angesichts der Kosten wird sich mancher Hausherr fragen: Lohnt sich das überhaupt? Macht es Sinn, Geld in die Hand zu nehmen, um einen im wahrsten Sinne des Wortes alten Bau in neuem Glanz erstrahlen zu lassen. Die Antwort lautet: ja.

Zwar hält sich der Mythos, das aus einem Altbau kein Effizienzhaus werden kann, doch das ist schlichtweg falsch. Möglich ist unter optimalen Voraussetzungen, vor allem konstruktiver Art, sogar der Passivhausstandard. Dazu ist dann ein Komplettpaket mit Dämmung, neuen Fenstern und neuer Heizung nötig (7).

Diese Vorteile bietet eine Sanierung

Bleibt die Frage nach den Vorteilen und dem Nutzen einer Sanierung. Angeführt wird die Liste von der Energieeinsparung, die sich dann auch positiv auf die Kosten auswirkt. Auch hierzu gibt es Schätzungen. Zu beachten ist, dass man bei jedem Objekt von anderen Voraussetzungen ausgehen muss. Oder anders ausgedrückt: Konkrete Zahlen lassen sich immer nur für konkrete Einzelfälle ermitteln. Das erledigen Energie-Experten. Dazu später mehr. Hier eine grobe Übersicht der möglichen Einsparungen (8):

Um eine ungefähre Vorstellung davon zu haben, wie lange es dauert, bis sich die Investition in Euro und Cent auszahlt, hier ein Überblick zur Amortisationszeit (9):

Dass in den beiden Tabellen teils unterschiedliche Werte genannt werden, liegt daran, dass in diesem Bereich nur Hochrechnungen möglich sind. Wer für sich und sein Objekt eine verbindliche Aussage haben möchte, muss aktiv werden und das Thema Sanierung zumindest mit einer ersten Beratung in Angriff nehmen.

Musterrechnung Heizkosten

Wem das Datenmaterial dafür noch zu dünn ist: hier eine weitere Rechnung: Die Deutsche Energieagentur (dena) hat die Energiekosten für ein unsaniertes und ein saniertes Gebäude gegenübergestellt. In 20 Jahren belaufen sich die Heizkosten im unsanierten Haus auf rund 107.000 Euro. Ist die Immobilie hingegen komplett saniert und auf dem neuesten Stand, sinken die Ausgaben auf 21.000 Euro (10).

Unerlässlich: der Sanierungsplan

In der Hoffnung auf geringere Heiz- und Energiekosten einfach drauflos zu sanieren, wäre jedoch kontraproduktiv. Nur wer planvoll vorgeht, erzielt auch die gewünschten Ergebnisse. Planvoll heißt in dem Zusammenhang, penibel zu klären, welche Maßnahme wann und in welcher Kombination ausgeführt werden sollten und können. Wichtig ist hier vor allem die Reihenfolge. Darauf weisen alle Experten hin, vom Architekten bis hin zum Energieberater. Die simpelste Regel lautet schlichtweg: von außen nach innen (11).

Der genaue Ablauf richtet sich letztlich immer nach dem Haus und den eigenen (finanziellen) Möglichkeiten. Nichtsdestotrotz sollte man auf einige Aspekte achten. Sinnvoll und logisch ist es, den Austausch der Fenster mit der Fassadendämmung zu verbinden. So kann lückenlos gedämmt werden und alles passt von Anfang an (12). Nach der Dämmung käme dann die Heizung, weil sie aufgrund der Dämmung anders dimensioniert werden kann und dadurch unter Umständen deutlich günstiger ist (13).

Generell gilt: Ein falscher Ablauf kostet nicht nur Zeit und Geld, sondern schadet unter Umständen sogar mehr als er nützt. Daher sollten Hausbesitzer stets auf Profiwissen setzen.

Wie geht man eine Sanierung sinnvoll an?

Die KfW rät: „Wer eine energetische Sanierung plant, muss sich zunächst mit der eigenen Immobilie auseinandersetzen“ (14). Geklärt werden sollten in dem Zusammenhang vor allem folgende Fragen:

• Wie ist die Ausgangssituation?
• Wie kann ich den Energiebedarf senken?
• Welche Maßnahmen sind sinnvoll? Wie kann ich diese kombinieren?
• Welche Maßnahmen sollten nicht realisiert werden, weil sie Bauschäden verursachen könnten?

Darüber hinaus nennt die KfW „sechs Schritte zur energieeffizienten Immobilie“ (15):

• Ermitteln Sie Ihren Bedarf.
• Planen Sie mit einem sachverständigen Energieberater.
• Wählen Sie die passende Förderung aus.
• Beantragen Sie ihren Kredit oder Zuschuss
• Starten Sie mit der Sanierung.
• Denken Sie an die Bestätigung nach Durchführung.

Individuelle Energieberatung

Wenn eines inzwischen deutlich geworden sein sollte: Ohne Berater hat es man es bei einer Sanierung schwer. Das Problem: Berater kosten Geld. Dessen ist sich auch die Politik bewusst. Um diese Hürde aus dem Weg zu räumen, stehen Fördermittel zur Verfügung.

Ansprechpartner gibt es mehrere. Zum einen kann man sich an die Verbraucherzentralen wenden und dort einen Detail-Check vornehmen lassen. Oder, was empfehlenswert ist, man wendet sich an einen Energieberater, der vor Ort alles aufnimmt und einen Plan erarbeitet. Eine Expertenliste für die Förderprogramme des Bundes gibt es unter: www.energie-effizienz-experten.de (14)

Förderung der Beratung

Die Fördermittel stammen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) (16). Der Beratungszuschuss für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt bis zu 800 Euro. Ab drei Wohneinheiten sind bis zu 1.100 Euro möglich. Angeboten wird zudem die Energetische Fachplanung und Baubegleitung. Erstattet werden über das Förderprodukt „Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung (431)“ durch die KfW Bank maximal 50 Prozent der Kosten bis zu 4.000 Euro.

Der individuelle Sanierungsfahrplan

Die ideale Basis bildet also ein individueller Sanierungsfahrplan. Laut der Deutschen Energieagentur soll er „einerseits die Ergebnisse bundeseinheitlich leicht verständlich darstellen und andererseits den Energieberater bei der Erarbeitung von Konzepten für die Schritt-für-Schritt-Sanierung und die Komplettsanierung unterstützen“ (17).

Für Eigentümer hat ein solcher Plan den entscheidenden Vorteil, dass sie ein tragfähiges Konzept erhalten, das auf einer ganzheitlichen Betrachtung der Immobilie beruht. Aufgezeigt werden neben ersten konkreten Maßnahmen auch Zukunftsperspektiven.

Besonders wichtig ist der dena der Qualitätsstandard, der über den individuellen Sanierungsfahrplan geschaffen werden soll. Ebenso von Bedeutung: „Die Fachleute berücksichtigen dabei die Vorstellungen der Hausbesitzer und deren finanzielle Mittel sowie die verschiedenen Fördermöglichkeiten.“ (18).

Fördermittel und Steuervorteile

Hilfreich ist das Gespräch mit einem Energieberater ganz sicher mit Blick auf die Fördermöglichkeiten. Die KfW bietet gleich eine Reihe von Optionen. Zudem gibt es Steuervergünstigungen, für die man mit einem Steuerberater Rücksprache nehmen sollte.

Die KfW-Förderung

Die Liste der Förderprogramme der KfW Bank ist umfangreich. Alleine für den Bereich Heizung gibt es die KfW-Förderprodukte 151, 152, 167 und 430 (19). Maßgeblich ist in der Regel der KfW-Effizienzhaus-Standard (20). Beim KfW-Effizienzhaus 55 werden zum Beispiel eine Holzpellet- oder Biomasseheizung, eine Wärmepumpe, eine Solaranlage für die Trinkwassererwärmung, eine Außenwanddämmung mit 18 Zentimetern, eine Dachdämmung mit 24 Zentimetern und neue Fenster mit Dreifachverglasung und Spezialrahmen gefördert.

Die Details, Vorgaben und Möglichkeiten sollte man in Ruhe studieren und mit dem Energieberater besprechen. Nur so ist gewährleistet, dass man die richtige Förderung anfragt. Lobenswert: Um schon vorab im Blick zu haben, mit welchen monatlichen Kosten man rechnen muss, bietet die KfW Bank einen Schnellrechner zum energieeffizienten Sanieren (Maßnahmen 151/152) (21).

Steuervorteile

Sparen kann man auch bei der Steuer. Wer sich für eine Sanierung entscheidet, sollte die Rechnungen aufheben und darauf achten, dass Arbeitslohn und Material getrennt ausgewiesen werden. Das ist wichtig, weil steuerlich nur die Arbeitskosten und gegebenenfalls die Fahrt- und Maschinenkosten geltend gemacht werden können.

Voraussetzung dafür ist, dass die Arbeiten von einem selbstständigen Unternehmen direkt beim Eigentümer erbracht werden. Zudem müssen die Rechnungen per Überweisung beglichen werden. Dann sind für haushaltsnahe Handwerkerleistungen wie Arbeiten an den Außenwänden 20 Prozent von maximal 6.000 Euro absetzbar – also 1.200 Euro (22)(23).

Mietobjekte und Immobilienkauf

In den Genuss der Vorteile kommt man auch bei Mietobjekten und wenn man sich dafür entscheidet, ein Haus zu kaufen und zu sanieren. Hier gelten bisweilen allerdings andere Regeln und Vorschriften.

Mietobjekte

Wer ein Haus vermietet, ist zweifelsohne daran interessiert, den Wert zu erhalten. Dafür ist eine Sanierung bestens geeignet. Allerdings muss der Mieter mindestens drei Monate vorher informiert werden. Benannt werden müssen der Baubeginn, die Dauer der Maßnahme und die künftigen Betriebskosten. Welche Maßnahmen unter den Begriff Modernisierung fallen, geht aus Paragraf 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches hervor. Paragraf 559 erklärt, in welchem Umfang die Miete angehoben werden darf (24).

Hauskauf

Möchte man ein Haus kaufen, das schon ein paar Jahre auf dem Buckel hat, muss man vorab klären, ob eine Sanierung gemäß Energieeinsparverordnung verpflichtend ist. Das gilt für die Dämmung der obersten Geschossdecke, den Austausch der Heizung, die Dämmung von Leitungen, Formstücken und Armaturen, die in ungeheizten Räumen Wärme führen, sowie die Erstellung eines Energieausweises, falls das Haus vermietet oder weiterverkauft werden soll (25). Auch hier lohnt das Gespräch mit einem Experten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Sanieren ganz praktisch

Bei der zeitlichen Planung von Sanierungsmaßnahmen sollte man zudem berücksichtigen, dass man für eine gewisse Zeit auf einer Baustelle wohnt. Für jene, die ein Haus kaufen, ist das relativ einfach. Sie ziehen ein paar Wochen später um. Handelt es sich um ein Haus, in dem man bereits seit Jahren wohnt, kommt man nicht umhin, sich mit den Bauarbeiten zu arrangieren. Wichtig ist dabei vor allem der Ablauf der Arbeiten und dass man am Ball bleibt.

Was heißt das? Werden die Fenster getauscht oder die Heizkörper, staubt es und es fällt Dreck an. Die oberste Devise lautet daher, täglich aufzuräumen und den groben Schmutz zu beseitigen. Hilfreich ist es zudem, die Türen immer geschlossen zu halten und Räume, in denen nicht gearbeitet wird, mit Folie abzukleben. Den Staub kann man damit zwar nicht komplett ausbremsen, aber in Schach halten.

Ein weiterer Tipp: Die Sanierung sollte so geplant werden, dass einige Räume immer bewohnbar sind. Hier und da muss man dann vielleicht tricksen – etwa mit einer Koch- und Waschgelegenheit. Doch in Rücksprache mit den Handwerkern und dem Energieberater sollte man eine gangbare Lösung finden. Sich im Hotel einzuquartieren, wäre zwar denkbar, aber auch teuer (26).

Wichtig ist, dass man sich die Laune nicht verderben lässt und an das Ergebnis denkt: ein energieeffizientes Eigenheim und die Ersparnis bei den Heizkosten. Dafür lohnt es sich, in mehreren Etappen oder auf einen Schlag die Arbeiten anzugehen. Dann sitzt man hinterher schön im Warmen, ohne aus Angst vor der nächsten Öl- oder Gasrechnung zu zittern.

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Quellangaben und interessante Links:

(1) Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit: Der Klimaschutzplan 2050 – Die deutsche Klimaschutzlangfriststrategie.
(2) Umweltbundesamt: Klimaneutraler Gebäudebestand 2050 (PDF)
(3) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Energieeinsparverordnung – EnEV – § 1 Zweck und Anwendungsbereich
(4) Immowelt.de: Immowelt.de: Energetische Sanierung: Was beim Hauskauf wirklich nötig ist
(5) KfW Research: KfW Research: Sanieren oder nicht sanieren – Welche Gründe entscheiden über die energetische Sanierung von Wohngebäuden (PDF)
(6) Schwäbisch Hall: Renovierungskosten berechnen
(7) Bauemotion.de: Altbausanierung: 10 Irrtümer über die Sanierung im Altbau – Sanierungspflicht
(8) LBS: Renovierungskostenrechner
(9) Energieheld.de: Energetische Sanierung – Vorteile, Nachteile, Kosten und Förderung
(10) Die Bundesregierung: Energiewende – Fragen und Antworten
(11) Bauen.de: Haussanierung – Kosten und Zeit sparen mit der richtigen Reihenfolge
(12) Merkur.de: Das Haus aufrüsten: Sinnvolle Reihenfolge beim Sanieren
(13) Süddeutsche Zeitung: Alte Häuser sanieren – Traum oder Albtraum
(14) KfW: Sachverständige für Energieeffizienz
(15) KfW: Ihr Weg zur energieeffizienten Immobili (PDF)
(16) Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle: Energieberatung Wohngebäude
(17) Dena: Individueller Sanierungsfahrplan für Wohngebäude
(18) Dena: Energetisch bauen und sanieren – beraten und planen
(19) KfW: Heizunganlagen – Ihre Finanzierungsmöglichkeiten
(20) KfW: Was ist ein KfW-Effizienzhaus?
(21) KfW: Energieeffizient sanieren mit der KfW zu besten Konditionen
(22) Baufi24.de: Urteile vom Bundesfinanzhof (BFH): Kosten für die Haussanierung bedingt von der Steuer absetzbar
(23) Focus.de: Kosten absetzen – Steuern sparen mit dem eigenen Haus
(24) Recht-einfach.info: Die energetische Modernisierung
(25) Bauen.de: Altbau-Sanierungspflicht: Wann ein Bußgeld droht
(26) Houzz.de: Wohnen auf der Baustelle: 10 Tipps, wie Sie den Umbau-Wahnsinn meistern