Mit finanzierten Immobilien Geld verdienen
Wenn Sie eine Wohnimmobilie bauen wollen, dann eröffnen sich Ihnen mehrere Möglichkeiten, wie Sie mit Ihrem Bau bei überschaubarem Risiko ordentlich Geld verdienen. Solide durchgerechnet können Sie sich größere Eigenkapitalsummen sparen und stattdessen mit gepumpten Mitteln, statt auf Biegen und Brechen, ans Ziel kommen.
Nehmen wir an, Sie haben 240.000 Euro auf der hohen Kante. Damit können Sie ein eigenes Kleinhäuschen für 440.000 Euro (Kaufpreis und Kaufnebenkosten) anzahlen und 200.000 Euro Kredit abstottern. Und wenn Sie dabei alles richtigmachen, etwa auf die Lage, Lage, Lage achten, dann kriegen Sie nach 30 Jahre Wohnen im Eigenheim Ihren Einsatz zurück. Die Bedingung ist, dass die Baukosten je zur Hälfte in das Gebäude (200.000 € für 150 qm à 1.333 Euro Baukosten) und in den Baugrund (ebenfalls 200.000 €, 600 qm à 331 Euro) fließen.
- Die Werte für Grundstück und Gebäude verändern sich jeweils mit den Jahren.
- Ein wichtiges Kriterium für den Erfolg ist eine gute Lage der Immobilie.
- Ob eine finanzierte Immobilie rentabel ist, sollte daher nicht nur vom Kapitaleinsatz und den Mieteinnahmen abhängig gemacht werden, sondern auch von zukünftigen Entwicklungen auf dem Markt.
Das Eigenheim kann sich rechnen
In vernünftiger Lage, Lage, Lage steigen die Grundstückspreise pro Jahr um 2 % (in München und im Main-Taunus-Kreis mehr, in Mecklenburg weniger!). Umgekehrt müssen Sie akzeptieren, dass sich der Gebäudewert per annum um 2 % „abschleift“. Ergebnis:
- 200.000 Euro Gebäudewert sinkt in 30 Jahren auf 110.000 Euro.
- 200.000 Euro Bodenwert steigt in 30 Jahren auf 360.000 Euro.
Saldiert kommen Sie nach 30 Jahren auf 470.000 Euro. Sie selbst haben inklusive Nebenkosten 440.000 Euro bezahlt. Das passt zusammen. Und wenn Sie als Eigennutzer „sich selbst“ knapp 10 Euro für 150 Quadratmeter Wohnraum bezahlt haben – also nicht mehr als für eine vergleichbare Wohnung – dann rechnet sich das Häuschen auch für den Selbstnutzer.
Die Monatsrate von 1.500 Euro reicht beim aktuellen Zinsniveau mehr als übrig aus, um sowohl die Kreditkosten zu bezahlen, ebenso wie die anderen Kosten, die eine Immobilie verursacht (Hausgeld, Nebenkosten, Rücklagen für Instandhaltung, Steuern, etc.). Die Überlegung ist stark vereinfacht, um auf das Grundprinzip hinzuweisen, wie unterschiedlich sich die Werte der Bausubstanz und des Bodens entwickeln.
Wenn diese Überlegungen für Sie spannend sind, nutzen Sie gleich unsere Maske, um zu einem Vergleich der aktuellen Angebote zu kommen, der direkt Ihre Wünsche ins Kalkül zieht:
Baufinanzierung
Das finanzierte und vermietete Haus bringt brutto sechs bis sieben Prozent
Bis hierher haben wir mal eben eine selbstgenutzte Immobilie kuratiert, aber nun bauen wir richtig, groß und mit Schulden. Wir kaufen ein Grundstück, wiederum 600 qm für 200.000 Euro und bauen drei Wohnungen drauf zu 600.000 Euro Baukosten.
Je Einheit wiederum 150 qm Wohnfläche. Sozusagen das oben bekannt gewordene Eigenheim mal drei, allerdings jetzt vermietet. Für die Kaufnebenkosten kalkulieren wir mit 15 Prozent. Das macht nochmals 120.000 Euro. In Summe kostet das Dreifamilienhaus 920.000 Euro.
In guter Lage, Lage, Lage lässt sich so ein schöner Neubau inklusive einkalkulierter Instandhaltungsrücklage für 10 Euro/qm vermieten. Macht 1.500 Euro mal 3 Wohneinheit = 4.500 Euro Mieteinnahmen monatlich, 54.000 Euro pro Jahr.
Von den Mieteinnahmen abzuziehen sind die Kreditraten: 680.000 Euro fremdes Geld von der Bank kosten bei 3 % Schuldzins und 2 % Tilgung nach 30 Jahren pro Monat rund 2.900 Euro Leistungsrate an die liebe Bank, pro Jahr also aufgerundet 35.000 Euro.
Merke: Immobilienrendite = Netto-Miteinnahmen / Eigenkapital
Für die Rendite dieses Hauses können wir jetzt lang und kurz rechnen… Immobilienrenditen errechnet man mit Jahreswerten, indem man die Mieteinnahme (minus Kreditraten!!!) in das Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital setzt. Wir rechnen kurz: 54.000 Euro Miete minus 35.000 Euro Kreditraten = 19.000 Nettoeinnahmen: Diese 19.000 geteilt durch 240.000 (Eigenkapital) ergibt: 8 Prozent Rendite.
Allerdings müssen wir für diese Rendite auch schauen, zu welchem Preis wir das Dreifamilienhaus in 30 Jahren wieder loswerden. Hier haben wir einen im Vergleich zum Grundstück verdreifachten Kaufpreis für das Gebäude (klar: statt einer drei Wohneinheiten). Die Gebäude- und Bodenwerte entwickeln sich wie oben angenommen in den kommenden 30 Jahren wie folgt:
- 600.000 Euro Gebäudewert sinkt (bei -2%) in 30 Jahren auf 330.000 Euro.
- 200.000 Euro Bodenwert steigt (bei +2%) in 30 Jahren auf 360.000 Euro.
Macht in Summe einen realistischen Verkaufspreis von 690.000 Euro im Jahr 2047 (Kaufpreis 2017 waren 920.000 Euro). Ohne Kredit gerechnet sinkt die Rendite der Immobilie auf 5,70 %. Wenn Sie die Mieten 30 Jahre lang um 2 % pro Jahr anpassen (Inflationsausgleich) kommen gut 570.000 Euro mehr Mieterlös raus, was knapp 7,2 % Rendite entspricht – auch nicht schlecht, oder?
Bei der Rendite-Ermittlung ist es egal, ob Sie für ein „abgewohntes“ Haus später weniger Geld bekommen, ODER Teile der Mieteinnahme zwischendurch für Modernisierung (hier sind 28 Euro je Wohn-Quadratmeter und Jahr einkalkuliert) aufwenden.
Gestalten Sie Ihre Überlegungen flexibel. Die Kosten für den Kredit können sich beispielsweise ändern. Stichwort Erstfinanzierung und Anschlussfinanzierung. Außerdem fallen je nach Immobilie unterschiedliche Kosten für die Verwaltung und Pflege an. Eine andere, sehr wichtige Frage lautet: Wie viel Geld wird für Rückstellungen benötigt? All diese Faktoren verändern die Rentabilität eines Objekts und können den Wert sogar ins Negative drücken.
Klumpenrisiko Immobilie?
Hier der Bonustipp, für Leute die das Klumpenrisiko der beschriebenen Immobilie mindern wollen. Vor allem, wenn das Mietshaus die einzige Kapitalanlage ist. Investieren Sie Ihren jährlichen Mietüberschuss von 19.000 Euro jetzt und in den kommenden 30 Jahren in einen vernünftigen Aktienfonds, am besten in einem kostengünstigen Indexfonds (ETF). Dann stehen bei 5 % Rendite am Ende 1,3 Millionen Euro auf Ihrem Konto.
Ihre Rendite über alles lässt sich einfach rechnen: Sie haben einmalig 240.000 Euro Eigenkapital in das Dreifamilienhaus investiert. Dessen Mieterträge (19.000 Euro/Jahr) haben den Aktienfonds gespeist. Am Ende haben Sie 1.300.000 Euro Aktienkapital plus (!) den erwarteten Verkaufspreis der Wohnimmobilie von 690.000 Euro. Macht (fast) 2 Millionen.
Wenn aus 240.000 Euro Kapitaleinsatz nach 30 Jahren 2 Millionen werden, dann entspricht das 7,30 % Rendite. UND: Ihr Vermögen hat sich über die Jahre kontinuierlich von Immobilien (final 1/3) hin zum Aktienvermögen (final 2/3) hin verteilt. Das ist Ihnen ein zu hoher Aktienanteil?! Machen Sie „zwischendurch“ ein Rebalancing Ihres Portfolios: kaufen Sie noch eine Wohnung zum Vermieten.
Kostenloses Angebot für individuelle Baufinanzierung anfordern
Da jede Baufinanzierung individuell maßgeschneidert werden sollte, empfehlen wir, bei der Finanzierungsplanung einen Experten zu Rate zu ziehen. Über das nachfolgende Formular können Sie eine kostenlose und unverbindliche Finanzierungsberatung sowie ein entsprechendes Angebot bei der Interhyp AG, einem der führenden Vermittler von Hypothekendarlehen in Deutschland, anfordern:
