Pfandtausch – neue Sicherheit, alter Vertrag

Ein Haus für die Ewigkeit – auf viele Immobilienbesitzer trifft das leider nicht zu. Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung aus persönlichen oder beruflichen Gründen verkaufen zu müssen, fällt sicherlich schwer, ist bisweilen aber unumgänglich. Meist wird neues Eigentum angeschafft, verbunden mit der Frage: Was passiert mit der bisherigen Baufinanzierung? Eine Option ist der Pfandtausch, den wir hier näher vorstellen.

Was ist ein Pfandtausch?

Der Vorgang hat viele Bezeichnungen: Pfandtausch, Sicherheiten-Tausch oder auch Objekttausch. Gemeint ist damit, dass eine bestehende Sicherheit durch eine neue ausgetauscht wird, ohne dabei die sonstigen Rahmenbedingungen zu verändern. Bezogen auf die Immobilienfinanzierung heißt das, eine Grundschuld wird durch eine andere ersetzt, wohingegen die Kreditkonditionen unverändert bleiben.

Ein Pfandtausch am konkreten Beispiel

Am einfachsten lässt sich ein solcher Pfandtausch an einem konkreten Beispiel erklären. Familie Mustermann hat vor fünf Jahren ein Haus gebaut und dafür eine Immobilienfinanzierung über 200.000 Euro aufgenommen. Für die Eltern und den zweijährigen Sohn ist das 100 Quadratmeter-Eigenheim groß genug. Auch der Garten bietet ausreichend Platz.

Mit einem zweiten Kind würde es schon eng. Deshalb möchte der Hausherr direkt Nägel mit Köpfen machen, als seine Frau schwanger wird: Das Haus mit 100 Quadratmetern verkaufen und ein neues, 160 Quadratmeter großes Einfamilienhaus kaufen.

Aus Finanzierungssicht stehen Herrn Mustermann jetzt mehrere Optionen offen. Der Hausbesitzer kann den laufenden Immobilienkredit kündigen, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, um dann eine neue Baufinanzierung abzuschließen.

Oder er fragt bei der finanzierenden Bank, ob ein Pfandtausch möglich ist. Dann wird die Grundschuld für die Altimmobilie mit dem Verkauf gelöscht und stattdessen eine Grundschuld für das neue Haus eingetragen. Kurzum: Das Pfand und damit die Sicherheit für die Bank wird getauscht.

Welche Vorteile bietet ein Pfandtausch?

Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase und der Möglichkeit, sehr günstig Geld aufzunehmen, scheint es aktuell deutlich attraktiver zu sein, den laufenden Kreditvertrag zu kündigen. Doch der Eindruck täuscht. Denn Banken lassen ihre Kunden nicht einfach so aus dem Vertrag.

Sie verlangen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie deckt die entgangenen Zinsgewinne der Kreditinstitute ab. Erst nach einer Laufzeit von zehn Jahren – plus einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, unter dem Strich also nach 10,5 Jahren – kann ein Immobiliendarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden (1).

Deshalb erklärt auch die Stiftung Warentest:

„[…] ein Pfandwechsel ist meist günstiger, als das alte Darlehen zu kündigen und einen neuen Kredit für das Folgeobjekt aufzunehmen.“

Das gelte selbst dann, wenn für die bestehende Verpflichtung ein vergleichsweise hoher Zinssatz gezahlt werde (2).

Die Kosten: Vorfälligkeitsentschädigung versus Pfandtausch

Eine allgemeingültige Formel, welchen finanziellen Vorteil ein Pfandtausch gegenüber der Vorfälligkeitsentschädigung hat, lässt sich nicht aufstellen. Es müssten zu viele Faktoren berücksichtigt werden. Angefangen bei den Zinsen für den alten und den neuen Kreditvertrag bis hin zu Laufzeiten und Sicherheit. Anhand eines Beispiels lässt sich allerdings erkennen, dass sich Banken recht großzügig entschädigen lassen. Die Eckdaten:

• Der alte Kredit begann am 1.11.2011.
• Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre.
• Der Sollzinssatz: 4,5 Prozent.
• Die anfängliche Tilgung: 3,00 Prozent.
• Kosten der Immobilie: 250.000 Euro.
• Eigenkapital: 50.000 Euro.
• Darlehensbetrag: 200.000 Euro.
• Rate pro Monat: 1..250 Euro.

Der Kreditnehmer zahlt den Kredit ordnungsgemäß zurück, möchte aber zum 1. November 2018 ein größeres Haus kaufen und das Darlehen kündigen. Die Restschuld beträgt dann noch etwa 150.000 Euro.

Füttert man Vorfälligkeitsentschädigungsrechner mit diesen Daten, ergeben sich Kosten von 19.000 bis 24.000 Euro. Das letzte Wort hat hierbei allerdings die Bank. Sie berechnet die Gebühr nach eigenen Kriterien, die zwar für den Kunden nachvollziehbar bleiben müssen, aber eine gesetzliche Regelung gibt es bislang in Deutschland nicht.

Entscheidet man sich für einen Pfandtausch, werden ebenfalls Gebühren erhoben. Außen vor lassen wir an dieser Stelle die Notargebühren und sonstige Nebenkosten, die unabhängig von der Vorgehensweise bezahlt werden müssen.

Entscheidend für den Vergleich sind einzig und allein die Kosten, die von der Bank verlangt werden. Bei einem Pfandtausch ist das entweder eine Pauschale von 250 bis 1.000 Euro oder aber ein prozentualer Wert bezogen auf die Restschuld. In unserem Beispiel wären das bei einem Prozent 1.588 Euro (3).

Der Pfandtausch ist kein Selbstläufer

Diese Zahlen sprechen ganz klar für einen Objekttausch. Letztlich kommt es jedoch immer auf die individuelle Situation an. Deshalb raten Experten dazu, die Bank sowohl das Vorfälligkeitsentgelt berechnen zu lassen als auch einen Pfandtausch zu prüfen.

Einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass die Bank einem Tausch der Sicherheiten zustimmt, gibt es indes nicht. Zwar hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil ausgeführt, dass der Darlehensnehmer eine Absicherung anbieten und den Kredit entsprechend fortführen kann. Dazu müssen aber gleich mehrere Voraussetzungen erfüllt werden (4) (5).

• Das neue Objekt muss das Risiko der Bank genauso abdecken wie das alte Grundstück oder Haus. Kurzum: Es muss sich zumindest um gleichwertige Sicherheiten handeln.
• Der Kreditnehmer muss bereit und in der Lage sein, die mit dem Sicherheitstausch verbundenen Kosten zu tragen.
• Der Bank dürfen bei der Verwaltung und Verwertung der Ersatzsicherheit keine Nachteile entstehen (5) (6).

Der Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, Markus Lietz, wertete den Richterspruch seinerzeit als „positive Entscheidung für Häuslebauer“. Auch Verbraucherschützerin Andrea Hoffmann aus Sachsen betonte: „Ein Urteil mit bindender Orientierungskraft, das Banken nicht einfach ignorieren können.“ (6).

Wie läuft ein Objekttausch ab?

Stehen die Vorzeichen auf grün und ist die Bank zum einem Pfandtausch bereit, sind zwei Szenarien denkbar.

• Der Verkauf des Alt-Objekts erfolgt vor dem Kauf der neuen Immobilie.
• Die neue Immobilie wird gekauft, bevor oder wenn die Alt-Immobilie den Besitzer wechselt.

Bei der ersten Variante sind Bauherr und Bank auf der sicheren Seite. Der Verkäufer muss sich nicht darum sorgen, ob er einen Abnehmer findet, und die Bank weiß, dass sie ihr Geld erhält. Der Kaufbetrag wird auf ein Sperrkonto überwiesen, von dem aus später die neue Immobilie bezahlt wird.

Die Bank hat somit entweder das Sperrkonto oder das Haus als Sicherheit. Einziges Problem hierbei: Solange man kein neues Dach über dem Kopf hat, muss Miete gezahlt oder bei Freunden bzw. den Eltern gewohnt werden.

Möglichkeit zwei bedarf häufig einer Zwischenfinanzierung. Denn in der Regel steht das Kapital nach einem Verkauf nicht sofort zur Verfügung. Gleichwohl müssen im Zusammenhang mit dem Kauf der neuen Immobilie bereits Zahlungen geleistet werden.

Im Idealfall wird die Zwischenfinanzierung mit der Bank vereinbart, bei der man bereits das Baudarlehen abgeschlossen hat. Um nur ein Beispiel zu nennen: Die BHW Bausparkasse verlangt hierfür eine Gebühr von einem Prozent des Darlehensbetrags. Die Zwischenfinanzierung wird dann später ganz einfach mit dem Verkaufserlös getilgt (3) (7).

Fazit: Der Pfandtausch ist eine Überlegung wert

Wer sein Haus oder die Eigentumswohnung verkaufen muss, weil ein größeres Objekt benötigt wird oder weil der Beruf einen Umzug erfordert, sollte einen Pfandtausch zumindest in Erwägung ziehen. Er ist in vielen Fällen günstiger als die Kündigung des Darlehensvertrages.

Nichtsdestotrotz ist es ratsam, sich alle Optionen offenzuhalten und die Bank beide Szenarien berechnen zu lassen. Denn es kommt immer auf den Einzelfall an, welcher Weg der bessere ist.

Quellangaben und interessante Links:

1) Wehrt-Sierwald, Rechtsanwalt: Vorfälligkeitsentschädigungsberechnungen sind nicht selten unberechtigt oder überhöht
2) Stiftung Warentest: Frage & Antwort: Kreditnehmer kann Darlehen auf neues Haus übertragen
3) Focus.de: So funktioniert der Pfandtausch bei Immobilie
4) Meyer-Köring: BGH: Zum Anspruch des Kreditnehmers auf Sicherheitenaustausch
5) BGH: Aktenzeichen XI ZR 398/02, Urteil vom 3.2.2004
6) Merkur.de: Gericht erlaubt neuen Schachzug bei Ablösung von alten Krediten
7) BHW: Objektwechsel