Share Deals – ohne Grunderwerbsteuer zur Immobilie
Geld sparen beim Immobilienkauf – perfekt! Wer würde da nicht sofort „ja“ sagen und sich über ein paar Euro mehr in der Kasse freuen? Möglich machen es sogenannte Share Deals, mit denen man ganz legal die Grunderwerbsteuer umgehen kann.
Pech nur, dass dieses Steuersparmodell für private Zwecke absolut ungeeignet ist. Wer indes viel Kapital und gute Berater hat, optimiert auf diese Weise seine Betongoldinvestition. Wir erklären, wie Share Deals funktionieren und worum es genau geht.
- Die Grunderwerbsteuer ist, wie der Name sagt, eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks mit oder ohne Immobilie anfällt.
- Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird vom jeweiligen Bundesland vorgegeben.
- Bei Share Deals werden Anteile von Immobilien erworben, die Immobilien besitzen. Wer Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt, zahlt nämlich keine Grunderwerbssteuer.
- Damit der Staat auf die Grunderwerbsteuer verzichtet, dürfen bei einem solchen Geschäft maximal 95 Prozent der Gesellschaft übertragen werden (94:6-Modell).
- Abgesehen davon, dass nicht 100 Prozent übertragen werden, sind Share Deals sehr aufwendig.
Die Grunderwerbsteuer
Wer den Kauf eines Hauses oder eines Grundstücks plant, muss bei der Kalkulation auch die Nebenkosten berücksichtigen. Zu diesen Ausgaben, die in der Summe bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, gehört die Grunderwerbsteuer. Hier hält der Staat die Hand auf. Wie hoch der Steuersatz ist, richtet sich nach dem Bundesland.
Bis 2006 standen bundeseinheitlich 3,5 Prozent zu Buche. Seither haben die Bundesländer die Kompetenz, den Steuersatz nach eigenen Maßgaben zu definieren (1). Seither wurde zwar nicht überall, aber vielerorts fleißig an der Steuerschraube gedreht. So macht sich die Grunderwerbsteuer bei jedem Immobilienkauf unangenehm bemerkbar und belastet vor allem junge Familien, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten.
In unserer Ratgebersammlung finden Sie unseren umfassenden Ratgeber zur Grunderwerbsteuer mit interaktiven Infografiken zur historischen Entwicklung der Steuer, einen Vergleich der Steuerart zwischen Deutschland und dem Ausland sowie viele weitere Informationen und Anschauungsmaterial.
Die folgende Übersicht zeigt, wie hoch die Grunderwerbssteuer in den einzelnen Bundesländern
Höhe der Grunderwerbsteuer je Bundesland 2021
| Bundesland | Höhe der Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg: | 5,0 Prozent |
| Bayern: | 3,5 Prozent |
| Berlin: | 6,0 Prozent |
| Brandenburg: | 6,5 Prozent |
| Bremen: | 5,0 Prozent |
| Hamburg: | 4,5 Prozent |
| Hessen: | 6,0 Prozent |
| Mecklenburg-Vorpommern: | 6,0 Prozent |
| Niedersachsen: | 5,0 Prozent |
| Nordrhein-Westfalen: | 6,5 Prozent |
| Rheinland-Pfalz: | 5,0 Prozent |
| Saarland: | 6,5 Prozent |
| Sachsen: | 3,5 Prozent |
| Sachsen-Anhalt: | 5,0 Prozent |
| Schleswig-Holstein: | 6,5 Prozent |
| Thüringen: | 6,5 Prozent |
| Stand der Daten: Januar 2021 | |
Die Spanne bei den Steuersätzen reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent. Bei einem Projekt mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro ergeben sich daraus Kosten von 10.500 bis 19.500 Euro. Das ist für jeden Häuslebauer oder Hauskäufer viel Geld, das man gut und gerne anderweitig einplanen könnte.
Unterschied zwischen Asset Deals und Share Deals
Genauso denken auch Investoren, bei denen es nicht um 300.000 Euro, sondern um mehrere Millionen Euro geht. Sie gehen deshalb Umwege, die zwar Geld kosten, aber längst nicht so teuer sind wie die Grunderwerbsteuer.
Asset Deals
Hier kommen zwei Begriffe ins Spiel: der Asset Deal und der Share Deal. Private Immobilienkäufe fallen allesamt unter die Bezeichnung Asset Deal. Der Käufer erwirbt das Grundstück direkt beim Inhaber.
Hier geht es ausschließlich um das Stück Land und eventuell das Haus darauf. Das Eigentum geht bei diesem Deal vollständig von A auf B über. Für diese Geschäfte fallen grundsätzlich Grundsteuern an.
Baufinanzierung
Share Deals
Share Deals sind im Gegensatz dazu weit mehr als ein reines Immobiliengeschäft. Hier werden Anteile eines Unternehmens erworben, das im Besitz einer Immobilie ist. Der Unterschied mag klein und fein sein, ist aus steuerrechtlicher Sicht aber elementar. Denn wer Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt, zahlt keine Grunderwerbssteuer (3).
Die Regeln für Share Deals
Dazu müssen einige Bedingungen erfüllt werden, die im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) verankert sind. Maßgeblich ist hier Paragraf 1 mit den Absätzen 2a, 3 und 3a (4)(5). Daraus lässt sich das 94/6-Modell ableiten. 94 und 6 stehen für die prozentualen Anteile beim Kauf einer Immobilie im Rahmen eines Share Deals.
Damit der Staat auf die Grunderwerbsteuer verzichtet, dürfen bei einem solchen Geschäft maximal 95 Prozent der Gesellschaft übertragen werden. Mindestens fünf Prozent verbleiben entweder beim Verkäufer oder gehen an eine andere Person bzw. Unternehmung.
Gerundet ergibt sich daraus ein Verhältnis von 94:6 Prozent. Um das System optimal auszunutzen, wären es 94,9 und 5,1 Prozent. Nach fünf Jahren kann der Deckel dann zugemacht und das komplette Paket erworben werden.
RETT-Blocker
Bei diesem Modell handelt es sich um einen „Real Estate Transfer Tax Blocker“ (RETT-Blocker) oder auf gut Deutsch um einen Steuer-Blocker. Dieses Vorgehen ist absolut legal, „historisch gewachsen und systematisch begründet“ (6). Denn die Grunderwerbsteuer bezieht sich als Verkehrsteuer nicht auf die Übertragung von Anteilen, sondern ausschließlich auf den Grundbesitz.
Das System, das aufgrund der steigenden Steuersätze immer attraktiver wird, scheint auf den ersten Blick relativ einfach zu sein, ist es aber nicht. Laut Experten sind mitunter mehrere Jahre Vorlauf nötig, um alles in trockene Tücher zu bringen.
Hinzu kommen die Kosten für Prüfung und Beratung plus die jährlichen Ausgaben unter anderem für den Jahresabschluss der Gesellschaft. Daher ist der Share Deal für ein privat genutztes Eigenheim kaum rentabel (7). Ab wann sich ein Share Deal rechnet, lässt sich nur grob in Zahlen fassen. Aengevelt Immobilien geht von einem Kaufpreis ab 15 Millionen Euro aus (8).
Mehrstöckige Blocker – die leidigen fünf Prozent
Abgesehen vom Aufwand haben Share Deals noch einen weiteren – wenngleich eher kleinen – Haken: Es werden nicht 100 Prozent übertragen. Das heißt, man hat immer einen weiteren Inhaber am Tisch sitzen und zumindest für fünf Jahre nicht das alleinige Verfügungsrecht. Das kann zum Problem werden, muss es aber nicht. Denn in der Regel stellt es kein Problem dar, einen Partner zu finden, der passt.
Bis 2013 ließ sich dieses Problem durch geschicktes Taktieren nahezu ganz aus der Welt schaffen. Dazu wurden mehrschichtige Strukturen geschaffen. Der Investor kaufte 94,9 Prozent der Objektgesellschaft. Die restlichen 5,1 Prozent gingen an eine Personengesellschaft – eine RETT-Blocker-Gesellschaft.
Auch an dieser Gesellschaft hielt der Investor 94,9 Prozent. Dadurch war es möglich, bis zu 99,74 Prozent an der Grundstücks-Gesellschaft zu halten (94,9 Prozent plus 94,9 Prozent von 5,1 Prozent) (3).
Der Blocker-Blocker
Dem hat der Gesetzgeber 2013 einen Riegel vorgeschoben. Durch Paragraf 1 Absatz 3a GrEStG werden jetzt alle Elemente der Steuer-Blocker-Strukturen berücksichtigt, also sowohl die unmittelbaren als auch die mittelbaren Anteile an der Gesellschaft.
„Soweit eine Besteuerung nach Absatz 2a und Absatz 3 nicht in Betracht kommt, gilt als Rechtsvorgang im Sinne des Absatzes 3 auch ein solcher, aufgrund dessen ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar oder teils unmittelbar, teils mittelbar eine wirtschaftliche Beteiligung in Höhe von mindestens 95 vom Hundert an einer Gesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, innehat.
Die wirtschaftliche Beteiligung ergibt sich aus der Summe der unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungen am Kapital oder am Vermögen der Gesellschaft. Für die Ermittlung der mittelbaren Beteiligungen sind die Vomhundertsätze am Kapital oder am Vermögen der Gesellschaften zu multiplizieren.“ (5)
Das bringen und kosten Share Deals
Das 94:6-Modell bleibt weiterhin bestehen, wenngleich es inzwischen reichlich weitere Tipps und Tricks gibt, wie die Bestimmungen aus dem Grunderwerbssteuergesetz umschifft werden können. Dabei wird jedes Wort des Gesetzestextes unter die Lupe genommen. Der Fokus liegt dabei vor allem auf dem Begriff „wirtschaftliche Beteiligung“. Hieraus leiten einige Kanzleien und Wirtschaftsprüfer neue Optionen für RETT-Modelle ab.
Warum man sich nach wie vor damit befasst: Weil es sich lohnt! Ausgehend von 15 Millionen Euro lassen sich selbst beim niedrigsten Steuersatz von 3,5 Prozent 525.000 Euro sparen. Ein reales Beispiel dazu ist der Verkauf des bisherigen Hauptsitzes der Europäischen Zentralbank in Frankfurt am Main.
Der Wolkenkratzer ist 150 Meter hoch und wurde für 480 Millionen Euro verkauft. 5,1 Prozent verblieben beim bisherigen Inhaber. Macht eine Ersparnis von fast 29 Millionen Euro bei sechs Prozent Grunderwerbsteuer (8).
Angesichts solcher Zahlen dürfte der Blutdruck vieler privater Immobilienkäufer rasant steigen. Sie müssen Cent für Cent umdrehen, um die eigenen vier Wände zu realisieren, während große Gesellschaften fleißig Steuern sparen. Das stößt inzwischen auch der Politik bitter auf. Denn das Beispiel aus Frankfurt ist längst kein Einzelfall. Share Deals finden überall in Deutschland statt.
Auf Heller und Cent lässt sich nicht berechnen, wie hoch der Steuerausfall ist. Der rbb hat einen Betrag von rund 690 Millionen Euro recherchiert – alleine für Berlin, bezogen auf die vergangenen fünf Jahre (9). Generell wird von einem hohen dreistelligen Millionenbetrag ausgegangen.
Reformpläne zur Grunderwerbsteuer
Hessens Finanzminister Dr. Thomas Schäfer (CDU) plädiert daher für eine Reform der Grunderwerbsteuer.
„Man muss es klar benennen: Bei fast jeder größeren Immobilientransaktion geht der Staat und damit unser aller Gemeinwesen leer aus, weil Einzelne nur an den eigenen Profit denken. Es ist schlicht ungerecht: In der Praxis wird jeder kleine Häuslebauer besteuert, während bei millionenschweren Grundstücksgeschäften von Konzernen die Steuer trickreich am Fiskus vorbei geschummelt wird.“ (10)
Entlastung privater Käufer
Die Forderung nach neuen Regeln steht schon längere Zeit im Raum. Die FDP in Hessen sieht zum Beispiel die Option, einen Freibetrag von 500.000 Euro für die erste und zudem selbst genutzte Immobilie vor, um zumindest private Käufer zu entlasten. Doch auch damit ginge dem Staat Geld verloren – schätzungsweise 530 Millionen Euro (11).
Erste Lösungsvorschläge sollen bis zur Finanzministerkonferenz im Oktober 2017 vorliegen. Dass es kein leichtes Unterfangen wird, belegen folgende Zahlen: Bei 71 Prozent der Transaktionen von Portfolios mit mehr als 800 Wohnungen kamen in der Zeit von 1999 bis 2016 Share Deals zum Einsatz (11).
Steueränderungen kommen einer Gratwanderung gleich
Noch gibt es auch keine konkreten Aussagen. Das aus gutem Grund. Der Sprecher des Berliner Finanzsenators erklärte:
„Im Ergebnis intensiver Prüfungen auch im Zusammenwirken mit dem Bund und den anderen Ländern ist aber festzuhalten, dass die rechtlichen Spielräume für eine […] Veränderung des Grunderwerbsteuergesetzes nicht so groß und insbesondere auch nicht so leicht umsetzbar sind, wie das öffentlich dargestellt wird.“ (9)
Auch Rechtsanwälte und Immobilienexperten sehen Änderungen bei Share Deals als schwierig an. Unter anderem, weil in der aktuellen Rechtslage ein klarer steuerrechtlicher Unterschied zwischen Personen- und Kapitalgesellschaften besteht. Hier einzelne Stellschrauben zu bewegen, kommt aus Sicht der Profis einer großen Steuerreform gleich (12).
Denkbar wäre, die Anteilsvorschriften zu verschieben, von derzeit 95 auf 75 oder sogar 50 Prozent und die Fünf-Jahres-Frist auf sieben Jahre zu verlängern. Dadurch würde, so die Einschätzung von Experten, der Share Deal an Attraktivität verlieren (6). Doch das sind nur Gedankenspiele. Bis dahin werden bei großen Immobilientransaktionen auch weiterhin Share Deals die Kalkulation bestimmen.
Reformpläne zu Share Deals
Die zunehmende Kritik an der Praxis der Share Deals und den damit einhergehenden Steuerausfällen für die Länder führte dazu, dass in der Politik nicht nur über eine Reform zur Grunderwerbsteuer nachgedacht wird. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) arbeitete 2019 einen Gesetzesvorschlag aus, der ursprünglich im Rahmen des Jahressteuerpaketes verabschiedet werden sollte.
Vor lauter Konsens keine Lösung
Es war vorherzusehen, dass das Bestreben nach einem Konsens eine mögliche Gesetzesnovelle zunächst aussetzte. Der Zentrale Immobilienausschuss e.V. beklagte, dass eine Mehrbelastung seiner Mitglieder in Milliardenhöhe zu Firmenpleiten führen könnte (13). Demgegenüber sieht der hessische Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) aus dem vorgelegten Gesetzesentwurf nur Mehreinnahmen in Höhe von einer halben Milliarde Euro (13). Was war der Plan?
Scholz schlägt Senkung der Beteiligungsgrenzen vor
Der Gesetzesentwurf sah zwei Stellschrauben, um die Ungleichbehandlung zwischen institutionellen Investoren und privaten Haushalten zu nivellieren.
Zum einen soll die Beteiligungsgrenze des Käufers an dem verkaufenden Unternehmen auf 89,9 Prozent gesenkt werden. Zum zweiten soll das veräußernde Unternehmen die in seinem Besitz befindlichen Anteile an den Immobilien mindestens zehn Jahre nach dem ersten Verkauf halten. Für Laien stellt sich bei diesem Konsens ebenso die Sinnfrage wie für einen Experten, beispielsweise den hessischen Finanzminister.
Das Gesetzgebungsverfahren
Wie wenig zielführend der Vorschlag des Bundesfinanzministers war, zeigt das weitere Vorgehen. Ursprünglich sollte die Gesetzesnovelle im Rahmen des Jahressteuerpaketes ohne große Diskussion im Sommer 2019 verabschiedet werden und per 2020 in Kraft treten. Das Jahressteuerpaket hat den Vorteil, dass alle Novellen in einem Akt ohne weitere Ausführungen und Debatten verabschiedet werden – nicht ungelesen, aber zur Abstimmung eher unreflektiert.
Die Pläne zu den Share Deals wurden jedoch erst einmal aus dem Paket herausgelöst. Die Folge: Das gesamte Reformvorhaben wird als Einzelposition erneut aufgerollt und diskutiert. Die Lobbyarbeit beginnt von vorn, mit einer zeitnahen Lösung ist nicht mehr zu rechnen.
Unterschiedlichste Interessenvertreter
Kai Warnecke, Präsident von Haus und Grund, sieht die Regierung zwar auf einem guten Weg, hält die Lösung allerdings für halbherzig. Er fordert eine Schließung des Steuerschlupflochs und eine einheitliche für alle tragbare Grunderwerbsteuer in Höhe von drei Prozent (13).
Auf der anderen Seite steht nicht nur die Immobilienwirtschaft, sondern auch ein Unternehmen wie der Chemiegigant BASF. Das Unternehmen äußerte die Befürchtung, dass all seine Immobiliengeschäfte steuerpflichtig werden, wenn innerhalb von zehn Jahren 90 Prozent der Unternehmensaktien den Besitzer wechseln (14).
Noch ist das Thema nicht vom Tisch, wir halten Sie auf dem Laufenden.
Quellangaben und interessante Links
(1) PWC.de: Aktuelle steuerliche und rechtliche Fragestellungen der Kommunalwirtschaft
(2) Smart-Rechner.de: Grunderwerbssteuer berechnen
(3) Buse, Herber, Fromm: Grunderwerbsteuer beim Share Deal
(4) Rödl & Partner: Grunderwerbsteuer optimieren trotz RETT-Blocker-Regelung
(5) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Grunderwerbsteuergesetz
(6) Beiten, Burkhardt: Reform der Grunderwerbsteuer für Share Deal – Finanzministerkonferenz erarbeitet Vorschläge
(7) Betonrendite.de: Grunderwerbsteuer, Share Deals und der Freibetrag
(8) Zeit Online: Wer ein Haus kauf, ist der Dumme
(9) Tagesspiegel: Bund und Länder teilen ihr Leid – Käufer freuen sich doppelt
(10) Hessen.de: Schäfer 2017 Vorsitzender der Finanzministerkonferenz
(11) Haufe: Share Deals könnten bald verboten werden – Bundesregierung will Maßnahmen präsentieren
(12) Blog Handelsblatt: Grunderwerbsteuer und Share Deal – Warum nicht sein darf, was nicht sein kann
(13) Deutschlandfunk – Share Deals werden unattraktiver
(14) TAZ – Scholz will Share Deals erschweren
