Lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen?

Mehr Platz, Mietfreiheit und eine sichere Wertanlage für die Zukunft: Wohneigentum bietet viele Vorteile, entsprechend groß ist der Wunsch der Deutschen nach den eigenen vier Wänden. Und der Zeitpunkt, um in eine Immobilie zu investieren, scheint so günstig wie noch nie. Sparbücher und andere Anlagen werfen kaum noch Rendite ab, Mietpreise explodieren, dafür sinken die Kreditzinsen auf Tiefststände – alles scheint für das Eigenheim zu sprechen. Doch lohnt sich ein Kauf wirklich immer?

Schwere Zeiten für Mieter

Deutschland ist eine Mieternation. Mit Ausnahme der Schweiz ist der Anteil der Bevölkerung, der im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung lebt, europaweit nirgends so niedrig wie hierzulande. Grund hierfür ist vor allem der massenhafte Sozialwohnungsbau nach dem Zweiten Weltkrieg, der die Grundlage für einen großen und hochwertigen Mietwohnungsmarkt bildete.

Doch Mieter haben es gerade in den deutschen Großstädten nicht (mehr) einfach. Die Preise, speziell für Objekte in belebt-beliebten Stadtteilen, haben kräftig angezogen. So stiegen die Mietpreise für eine Wohnung in Berlin im Zeitraum vom Jahr 2010 bis 2015 um fast 30 Prozent, in München um fast 25 Prozent.

Das gilt natürlich nur für diejenigen, die auch tatsächlich eine Wohnung in begehrter Lage gefunden haben. Der Zuzug in die Städte ist ungebrochen, leerstehende Wohnungen gibt es kaum noch. Turbo-Wohnungsbesichtigungen mit dutzenden Interessenten sind längst keine Seltenheit mehr – der Weg zur Traumwohnung verlangt dem Mieter viel Ausdauer und die nötige Portion Glück ab.

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Deutsche träumen vom Eigenheim

Auch deswegen ist bei den Deutschen der Traum vom Eigenheim ein viel geträumter. Laut dem Marktforschungsinstitut forsa würden 81 Prozent der Bundesbürger gerne im Eigenheim leben. Und der Zeitpunkt scheint günstig, bewegen sich doch die Kreditzinsen auf niedrigem Niveau. Da auch die Sparzinsen auf ein Rekordtief gerutscht sind, erscheint die eigene Immobilie zudem als lukrative Anlageoption.

Zumal langfristige und risikoarme Anlagealternativen fehlen. Wer heute ein mehrjähriges Festgeld abschließt oder eine Staatsanleihe kauft, macht womöglich ein schlechtes Geschäft: Dass die Zinsen in naher Zukunft wieder steigen, kann schließlich nicht ausgeschlossen werden. Die Kreditzinsen können kaum noch günstiger werden und werden entsprechend künftig eher wieder steigen – und damit die Baufinanzierung wieder teurer machen.

Das spricht für den Kauf

Wer eine Immobilie kauft, macht sich frei von den Launen des Mietmarktes. Wohnungsknappheit, Mietsteigerungen und Zoff mit dem Vermieter sind dann kein Thema mehr. Zudem hat der Eigentümer freie Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit über seine eigenen vier Wände und muss nicht mehr über hässliche Fußböden oder ineffiziente Heizkörper, an denen der Vermieter partout nichts ändern will, klagen.

Genug Platz zum Ausleben des eigenen Wohngeschmacks bietet ein Eigenheim jedenfalls. Während laut der Wohntraumstudie 2015 der interhyp Gruppe deutsche Mietwohnungen im Durchschnitt 75 Quadratmeter Grundfläche haben, bringt es das Wohneigentum auf durchschnittlich 129 Quadratmeter.

Das Eigenheim: Altersvorsorge mit Sofortnutzen

Und nicht zuletzt betrachten viele Deutsche die eigenen vier Wände als festen Bestandteil der Altersvorsorge. Sei es nun das mietfreie Wohnen im Alter, das Erbe für künftige Generationen oder das im Wert gestiegene Verkaufsobjekt – ein Eigenheim vermittelt das Gefühl von Sicherheit und Stabilität. Damit hebt es sich ab von den keine Renditen mehr abwerfenden Sparbüchern, den äußerst risikobehafteten Aktien und den generell nervösen Finanzmärkten.

Um das Anlageobjekt Immobilie auch in Liquidität umzuwandeln, besteht für Senioren auch die Möglichkeit einer Leibrente. Das Konzept: Sie verkaufen ihre Immobilie, behalten aber das Wohnrecht auf Lebenszeit.

Der Käufer zahlt in regelmäßigen Raten den vereinbarten Preis und wird im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen. Die Senioren haben damit ihre Rente aufgebessert und können zeit ihres Lebens im trauten Eigenheim wohnen bleiben, müssen sich aber nicht mehr um die Pflichten eines Immobilienbesitzers (Renovierungen, Instandhaltungen, Eigentümerversammlungen etc.) Gedanken kümmern.

Auch wenn sich die Finanzierung eines Eigenheims über viele Jahre zieht, hat es doch vom ersten Tag einen praktischen Nutzen: Der Hausherr kann darin wohnen. Anders als Sparbücher oder Aktien sind die eigenen vier Wände also eine Anlage „zum Anfassen“, mit echtem Nutzwert.

Das sollten Käufer beachten

Um in den Genuss aller Vorteile zu kommen, müssen Eigentümer in spe jedoch einiges beachten. Schließlich ist auch der Kauf einer Immobilie nicht ohne Risiko. So können Käufer nicht davon ausgehen, dass ihre Immobilie im Wert steigt.

Die Postbank untersuchte im Rahmen ihrer Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ die Wohnungsmärkte der bundesweit 36 größten Städte. Das wenig überraschende Ergebnis: Die Miet- und Kaufpreise schwanken von Region zu Region beträchtlich, der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung ist in München fünfmal höher als in Gelsenkirchen.

So gehört München auch zu denjenigen Städten, in denen die Kaufpreise im Vergleich zu den Mietpreisen besonders hoch liegen und das Wohnen zur Miete somit die günstigere Option darstellt. Auch in Dortmund, Bielefeld oder Potsdam ist dies der Fall. In Mainz, Rostock und Braunschweig hingehen liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen unter dem aufgrund des Mietspiegels zu erwartenden Niveau, ein Kauf lohnt sich hier also eher.

Wirtschaftlich starke Großstädte im Allgemeinen und ihre Szeneviertel im Speziellen sind gefragt und versprechen einen stabilen oder steigenden Immobilienwert. Jedoch sind die Kaufpreise entsprechend hoch und es lässt sich nur schwer vorhersagen, ob die Lage des Wunschobjekts in einigen Jahren noch angesagt sein wird und die gewünschte Wertsteigerung tatsächlich eintritt.

Hohe Nebenkosten erfordern gut durchdachte Finanzierung

Zudem besteht die Gefahr, dass die Ausstattung des Eigenheims in wenigen Jahren als überholt und zunehmend wertlos gelten könnte. Dies lässt sich zwar durch regelmäßiges Nachrüsten vermeiden, doch das kostet viel Geld.

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte sich bewusst sein, dass neben dem Kaufpreis weitere Kosten anfallen, wie für die Grunderwerbssteuer, Notargebühren oder eben die Instandhaltungskosten, z. B. für Dach und Heizung. Auch die Nebenkosten sind oft höher als in einer Mietwohnung.

Ein solider Finanzierungsplan, der diese Zusatzkosten einberechnet, ist absolute Pflicht. Eigenkapital mitzubringen ist zwar nicht mehr zwingend notwendig, bleibt aber empfehlenswert und drückt die Zinsen. Soll das Eigenheim als Altersvorsorge fungieren, sollte es dringend bis zum Eintritt ins Rentenalter abbezahlt sein, entsprechend sorgfältig sind die Laufzeiten der Finanzierungspläne auszuwählen.

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Das spricht gegen den Kauf

Mieter hingegen müssen sich, abgesehen von ihren monatlichen Mietzahlungen, um keinerlei Kosten Gedanken machen. Defekte Heizung oder undichtes Dach, für solche Schäden kommt der Vermieter auf. Sollte die Chemie mit ebendiesem oder den Nachbarn nicht stimmen, können Mieter vergleichsweise schnell umziehen, während sich der Verkauf eines Hauses über Monate ziehen kann – vom Risiko eines Verlustgeschäftes ganz zu schweigen.

Generell können Mieter ihre Wohnsituation einfacher und schneller auf ihre Lebensumstände anpassen als Wohneigentümer. Ob Umzug, Jobwechsel, Trennung vom Partner: unter die zu große, zu teure oder ehemals gemeinsame Mietwohnung lässt sich leicht ein Schlussstrich ziehen. Erst sobald der Hausherr in spe sich sicher ist, zehn Jahre oder mehr am selben Ort zu wohnen, ist ein Eigenheim sinnvoll.

Weiterhin erspart sich der Mieter eine Reihe von bürokratischen Aufgaben. Steuern, Denkmalschutz, Vergabe von Reparaturaufträgen: all dies erfordert eine Reihe von Behördengängen und Schriftverkehr. Zusätzlicher Aufwand, den sich Mieter ersparen, ebenso wie die Gänge zur Bank, sollte beispielsweise aufgrund finanzieller Engpässe über die Kreditraten neu verhandelt werden müssen.

Die Grundsteuer als permanente finanzielle Belastung

Eigentümer müssen sich außerdem darüber im Klaren sein, dass sie ihre eigenen vier Wände zwar mietfrei bewohnen, aber dennoch wiederkehrende Kosten, etwa in Form der Grundsteuer entstehen. Wie hoch diese ist, berechnet sich unter anderem nach dem Wert der Immobilie und einem gemeindeabhängigen Hebesatz. Gerade klamme Kommunen erhöhten ihren Hebesatz in den vergangenen Jahren erheblich, um so die Einnahmen aufzubessern und Haushaltslöcher zu stopfen.

In Berlin beispielsweise lag der Hebesatz zum Redaktionsschluss bei 810 Prozent, ein Eigenheim im Wert von 250.000 Euro wäre mit einer jährlichen Grundsteuer von knapp 7.100 Euro, also umgerechnet knapp 600 Euro monatlich belastet. Wohlhabende Kommunen berechnen in der Regel niedrigere Hebesätze, in München lag dieser bei 535 Prozent, in Stuttgart bei 520 Prozent und in Frankfurt am Main bei 500 Prozent; allerdings bekommt der Käufer dort auch weniger Immobilie für sein Geld.

Fazit

Mietpreissteigerungen auf der einen, Grundsteuerärger auf der anderen Seite – und nicht nur deswegen ist die Frage, ob sich das Wohnen zur Miete oder der Kauf einer Immobilie eher lohnt, nicht allgemeingültig zu beantworten.

Da diese Entscheidung für die eigenen vier Wände zumeist eine der größten im Leben eines Menschen ist, will sie gut durchdacht sein. Geordnete Lebensumstände, finanzielle Sicherheit und eine Bindung zum aktuellen Wohnort sind Grundvoraussetzungen für den Erwerb von Wohneigentum. Hinzu kommen Überlegungen bezüglich Lage, Ausstattung und Finanzierung der Immobilie.

Ob der Kauf eines Eigenheims sinnvoll ist, muss jeder Kaufinteressent anhand diverser Punkte für sich individuell entscheiden. Stehen Plan und Finanzierung auf sicheren Füßen und sind alle Unwägbarkeiten einkalkuliert, spricht jedoch viel für den Kauf. Schließlich ist der Nutzen einer Immobilie groß und von Dauer.