Die Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine kommunale Steuer, die ähnlich der Gewerbesteuer in der Höhe durch einen gemeindeabhängigen Hebesatz ermittelt wird. Grundlage ist jedoch der Einheitswert des Gebäudes. Drei Faktoren bestimmen die Höhe der Grundsteuer:

• Einheitswert der Immobilie
• Steuermesszahl
• Hebesatz der Gemeinde

Die Grundsteuer stellt eine Substanzsteuer dar, deren Höhe völlig losgelöst vom Einkommen oder Vermögen des Grundstücks- oder Immobilienbesitzers angesetzt wird.

Die Ermittlung der Grundsteuer soll hier am Beispiel der Städte Berlin und München mit Stand zum Redaktionsschluss aufgezeigt werden:

Die Grundsteuermesszahl orientiert sich in der Höhe an dem jeweiligen Objekttyp, für Eigentumswohnungen beträgt sie durchgängig 3,5 Promille.

Grundsteuerhebesätze

Bei der Grundsteuer wird zwischen zwei Hebesätzen unterschieden:

• Die Grundsteuer A wird für agrarisch und forstwirtschaftliche Grundstücke erhoben.
• Die Grundsteuer B greift für alle anderen Gebäude und unbebaute Grundstücke.

Aktuelle Grundsteuerhebesätze

Einen Überblick über die aktuellen Grundsteuerhebesätze aller Gemeinden in Deutschland liefert die nachfolgende interaktive Karte des Statistischen Bundesamtes. Sie können dabei im oberen Bereich die Steuerart auswählen und dann mit der Maus über gewünschte Regionen fahren, um sich die aktuellen Grundsteuerhebesätze anzeigen zu lassen.

Neben den steuerlichen Aspekten ist natürlich die Finanzierung der Immobilie selbst von entscheidender Bedeutung. Vergleichen Sie darum jetzt die tagesaktuellen Konditionen ausgewählter Anbieter für Baufinanzierungen.

Was ist der Einheitswert?

Für die Ermittlung des Einheitswertes stehen zwei Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen kann über das Ertragswertverfahren die Höhe der jährlichen Rohmiete als Maßstab zugrunde gelegt werden. Die rechtliche Grundlage dafür findet sich im Paragraf 185 ff. des Bewertungsgesetzes (BewG).

Als Alternative zum Ertragswertverfahren steht das Sachwertverfahren (§ 189 BewG.). Das Sachwertverfahren findet Anwendung, wenn sich der Ertragswert eines Gebäudes nicht ermitteln lässt. Im Sachwertverfahren addiert das Finanzamt den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen zusammen.

Bei einem unbebauten Grundstück wird der Verkaufswert zugrunde gelegt. Dies ist jedoch die einzige Ausnahme, für die der Verkehrswert herangezogen wird. In der Regel sind Einheitswert und Verkehrswert nicht identisch.

Um den Einheitswert bei einem Neubau zu bestimmen, muss der Bauherr dem Finanzamt gegenüber mittels eines Formulars die notwendigen Informationen zukommen lassen.

Der Einheitswert – Stellschraube zur Grundsteuersenkung

Beim Erwerb einer Immobilie lohnt es sich durchaus, die Höhe der künftigen Grundsteuer zu hinterfragen. Es ist nicht auszuschließen, dass das zuständige Finanzamt den Einheitswert zu hoch angesetzt hat.

Beispielsweise sind Abschläge möglich, wenn das Reihenhaus auf einem Grundstück mit weniger als 250 Quadratmeter steht, in den siebziger Jahren noch durchaus üblich. Eine Flugschneise führt im Rahmen der Ertragswertermittlung ebenfalls zu einer Wertminderung. Gleiches gilt für zwischenzeitlich aufgetretene Baumängel.

Grundsätzlich kann eine Änderung der Grundsteuer vorgenommen werden, wenn es bei der Neuberechnung des Einheitswertes massive Abweichungen gibt. Diese Abweichungen sind gegeben bei

• einer Abweichung von mehr als 10 Prozent, dabei
• mehr als 250 Euro nach unten
• mehr als 2.500 Euro nach oben
• mehr als 50.000 Euro, unabhängig von der prozentualen Abweichung

Einheitswert – überaltertes Instrument zur Berechnung der Grundsteuer

Die Länder diskutieren seit nunmehr 15 Jahren darüber, dass die Grundsteuerberechnung reformiert werden müsse. Die Einheitswerte der Objekte sind alles andere als aktuell, basieren in Westdeutschland auf den Grundlagen von 1964, in Ostdeutschland auf der Basis von 1935. Dies führt dazu, dass der Einheitswert in den meisten Fällen nur zwischen 10 und 24 Prozent des tatsächlichen Verkehrswertes rangiert.

Zur Diskussion liegen ein Nord- und ein Südvorschlag sowie das Thüringer Modell auf dem Tisch. Während die nördlichen Bundesländer eine am Verkehrswert orientierte Grundsteuer favorisieren, tendiert der Süden zu einer Berechnungsgrundlage auf Flächenbasis. Thüringen sucht einen Mittelweg zwischen beiden Lösungsansätzen – es kann also noch dauern.

Die Anforderungen an ein neues Besteuerungsmodell liegen hoch. Zum einen sollen die Steuereinnahmen für die Kommunen nicht sinken. Zum Zweiten soll der Verwaltungsaufwand so gering wie möglich gehalten werden. Zum Dritten soll die Flächenauslastung von Grund und Boden optimiert werden.

Grundsteuerbefreiung

Auch wenn es nicht gerade massentauglich ist – einige Grundstücksbesitzer haben in Deutschland das Recht auf Grundstücksbefreiung. Die Paragraphen 3 und 4 des Grundsteuergesetzes regeln die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung.

Darunter fällt zum Beispiel, dass für wissenschaftliche Zwecke, wie Unterricht oder erzieherisches Wirken, genutzte Grundstücke von der Grundsteuer befreit sind. Schwieriger wird es schon, wenn man sich mithilfe von fließenden Gewässern, Talsperren, öffentlichem Verkehr oder einem Flughafen auf der eigenen Fläche die Grundsteuer sparen möchte. Alternativ kann das Grundstück für Gottesdienste oder einen Friedhof genutzt werden, um sein Recht auf Grundsteuerbefreiung zu erwirken. Doch auch das ist nicht so einfach. Privatpersonen dürfen Friedhöfe nicht allein betreiben, sondern nur in Zusammenarbeit mit Kirchen oder Gemeinden. Wer also dennoch denkt, sein Vorgarten ist geeignet, muss ordentlich Überzeugungsarbeit beim zuständigen Kirchenvorstand oder Bürgermeister leisten.

Die Grundsteuerreform

Mietpreisbremse, Bestellerprinzip – die Bundesregierung hat ja versucht, den  Immobilienmarkt zu entschärfen, aber dennoch scheinen sich die Worte des früheren FDP-Vorsitzenden Otto Graf Lambsdorf zu bewahrheiten, dass die Deutschen akzeptieren müssten, dass 60 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete anfallen würden.

Aktuell schwebt das Damoklesschwert der Grundsteuerreform über dem deutschen Wohnungsmarkt und betrifft Mieter wie Selbstnutzer gleichermaßen. Was bahnt sich da an?

Bereits im Jahr 2009 hatte der Bundesfinanzhof festgestellt, dass die aktuelle Behandlung der Grundsteuer verfassungswidrig sei, da sie gegen den Gleichheitsgrundsatz gemäß Artikel 3, Absatz 1 Grundgesetz verstoße. (1)

Hintergrund ist die unterschiedliche Besteuerung von Liegenschaften in den ostdeutschen Bundesländern und den westdeutschen. Während in Westdeutschland der Richtwert von 1964 die Besteuerungsgrundlage bildet, basiert diese in  den ostdeutschen Bundesländern auf den Werten von 1935. Losgelöst vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde können wir davon ausgehen, dass die Grundsteuer in Ostdeutschland überwiegend niedriger ausfällt als in Westdeutschland.

Die Grundsteuer stellt die wichtigste Einnahmequelle der Bundesländer dar. Die deutschen Kommunen nahmen im Jahr 2017 rund 14 Milliarden Euro an Grundsteuer ein. Je nach Region gab es deutliche Unterschiede für eine vergleichbare Immobilie:

• Potsdam 126 Euro
• Dresden 211 Euro
• Berlin 227 Euro
• Hamburg 250 Euro
• Frankfurt am Main 305 Euro.

Bei den genannten Zahlen handelt es sich um Jahreswerte. Die Ermittlung der Grundsteuerhöhe basiert zunächst auf dem Grundstückswert, der aus dem (möglichen) Mietertrag ermittelt wird. Dieser Wert wird nun mit der Messzahl multipliziert. Diese ergibt sich aus Art, Größe und Beschaffenheit der Immobilie.

Letztendlich erfolgt eine Multiplikation mit dem gemeindeabhängigen Hebesatz. Dieser betrug zum Redaktionsschluss in Westdeutschland im Mittel 455 Prozent, in Berlin 810 Prozent. Das Absurde an Berlin sind die deutlich unterschiedlichen Grundsteuerbeträge, abhängig davon, ob die Immobilie im ehemaligen Ostberlin oder Westberlin steht.

Abgesehen von der Ungleichbehandlung zwischen West und Ost steht noch ein weiterer Umstand zur Diskussion: Die Gebäudewerte, gerade bei Neubauten, liegen deutlich über den theoretischen Bemessungswerten von 1964 und 1935. Auch vor diesem Hintergrund forderten die Richter in Karlsruhe eine Überarbeitung der Bemessungsgrundlage für rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland.

Nun nahm sich der Bundesgerichtshof endlich der Angelegenheit an und verkündete am 10.04.2018 sein Urteil: Die Bemessung der Grundsteuer sei verfassungswidrig. Die Begründung enthält die hier bereits genannten Fakten. Nun muss eine neue Regelung her, und zwar bis 2019. Wird diese Frist ungenutzt überschritten, wird die derzeitige Regel hinfällig. Was dann konkret passiert, wurde bislang noch nicht veröffentlicht. Eine Übergangsfrsit zur Neubemessung soll bis Ende 2024 gelten. In einem nächsten Schritt muss also entschieden werden, welche konkrete Bemessungsmethode angewendet werden soll.

Ulrich Silberbach, Chef des Beamtenbunds dbb, sorgt sich um finanzielle Mehrbelastungen für selbst genutztes Wohneigentum, die mit Neuregelungen einhergehen könnten. Sollte dieser Fall eintreten, werden nicht nur Immobilienbesitzer zur Kasse gebeten. Vielmehr werden Vermieter die erhöhten Steuerkosten auf die Nebenkosten ihrer Mieter umlegen.

Was wären die Konsequenzen einer Anpassung?

Bliebe alles beim Alten, wäre die aktuelle Aufregung überflüssig. Mieterverbände und der Eigentümerverband „Haus und Grund“ haben jedoch die schlimmsten Befürchtungen. So nahm „Haus und Grund“ 500 Modellrechnungen für Liegenschaften in ganz Deutschland vor. (2)

Als Berechnungsgrundlage soll eine Mischkalkulation aus Bodenwert und einer Gebäudekomponente dienen. Ein Berechnungsbeispiel für ein Reihenhaus im Rhein-Main Gebiet dürfte dem fiktiven Besitzer wenig Freude machen. Ausganspunkt war eine Grundstücksgröße von 295 Quadratmeter und einer Wohnfläche von 140 Quadratmetern. Die Grundsteuer würde von aktuell 256 Euro im Jahr auf über 2.000 Euro im Jahr steigen. (3)

„Haus und Grund“ führte für ein Fünfparteienhaus in Berlin-Mitte am Rosenthaler Platz eine andere Berechnung an. Bislang liegt die Grundsteuer bei 2.500 Euro im Jahr, die Mieten bewegen sich in einem für Mitte geradezu moderatem Niveau. Geteilt durch fünf Parteien und zwölf Monate macht die aktuelle Grundsteuer für die Mieter eine Belastung von rund 42 Euro im Monat aus. Da der aktuelle Wert des Hauses in Berlin-Mitte allerdings nach der der neuen Formel mit 3,1 Millionen Euro taxiert wird, würde die Grundsteuer auf über 22.000 Euro im Jahr steigen. Die Folge wäre eine monatliche Mehrbelastung der Mieter von 325 Euro – im Monat!

Umverteilung ohne Mehrbelastung

Die hier angeführten Beispiele machen deutlich, dass eine solche Reform, wie angedacht, wirklich als Brandbeschleuniger am Wohnungsmarkt fungieren würde. Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt, würden die Warmmieten explodieren. Der Run auf kleine Wohnungen mit geringem Substanzwert wäre die Folge, Vier-Zimmerwohnungen in Ballungsgebieten selbst bei niedriger Kaltmiete unbezahlbar.

Wie sieht es mit dem Eigenheimbesitzer aus? Die eigene, schuldenfreie, Immobilie als Teil der Altersvorsorge würde plötzlich monatliche Löcher von rund zweihundert Euro in die Haushaltskasse reißen, wie das obige Beispiel aus Rhein-Main verdeutlicht.

Möglicherweise wäre für den einen oder anderen Pensionär die eigene Immobilie nicht mehr haltbar. Viele potenzielle Käufer müssten aufgrund der Grundsteuerbelastung von einem Kauf- oder Bauvorhaben Abstand nehmen.

Der Mieterbund fordert bereits, die Grundsteuer aus den umlagefähigen Nebenkosten herauszunehmen und dafür gerade die Besitzer von selbstgenutztem Eigentum stärker zu belasten. Basis dafür wäre eine reine Besteuerung von Grund und Boden, nicht mehr der Immobilie. (4)

Eigentum verpflichtet – würde aber den einen oder anderen Vermieter dazu zwingen, sich von seinem Eigentum zu trennen, wenn die Grundsteuerzahlung die Mietrendite im günstigsten Fall nivellieren würde. Angenommen, in dem Beispiel für das Wohnhaus in Berlin-Mitte beträgt die Miete pro Wohneinheit 700 Euro, wäre jegliches Interesse des Vermieters, das Haus weiter zu halten, dahin.

Welche Möglichkeiten bieten sich für die Grundsteuerreform?

Natürlich wäre es erstrebenswert, wenn es dem Gesetzgeber gelänge, in Bezug auf die Grundsteuer Steuergerechtigkeit zu schaffen. Wie schwierig dies jedoch ist, zeigen die drei aktuell zur Diskussion stehenden Besteuerungsmodelle.

Das Verkehrswertmodell

Dieses Modell wäre gerade für die Besitzer des Mehrfamilienhauses in Berlin katastrophal. Grundlage für die Berechnung der Steuer bildet der Marktwert des Grundstücks und des Objekts.

Auch wenn ein älteres Haus, für einen Bauträger nur noch für den Abriss gut, wenig ins Gewicht fällt, würde der Wert des Grundstücks einem Normalverdiener in Bezug auf die Besteuerung das Genick brechen.

Das Äquivalenzmodell

Das Äquivalenzmodell berücksichtigt weder den Wert des Grundstücks noch der Immobilie. Sowohl dem Gebäude als auch dem Grundstück wird ein Pauschalwert je Quadratmeter zugewiesen. Das Produkt aus Quadratmeter und Pauschalwert ergibt den steuerpflichtigen Betrag.

Der Vorteil wäre, dass Marktveränderungen, sei es nach oben als auch nach unten, die Steuerschuld im Gegensatz zum Verkehrswertmodell nicht beeinflussen würden.

Das Bodenwertmodell

Das Bodenwertmodell fußt ausschließlich auf dem Grundstückswert, unabhängig davon, ob ein Hochhaus, ein Carport oder nichts darauf steht. Auf der einen Seite würde es Besitzer von bebauten und unbebauten Grundstücken gleich stellen. Damit würde es auch diejenigen bestrafen, die aus Spekulationsgründen Grundstücke in hochwertigen Lagen brachliegen lassen.

Auf der anderen Seite wäre es für Einfamilienhausbesitzer mit älteren Objekten und relativ großen Grundstücken aus Zeiten, als diese noch üblich waren, eine finanzielle Herausforderung.

Wer im Frankfurter Dichterviertel ein Einfamilienhaus Baujahr 1930 auf einem 600 qm großen Grundstück sein Eigen nennt, hätte ein Problem.

Die vielleicht beste Alternative zur Grundsteuerreform

Das Münchener ifo-Institut favorisiert das Äquivalenzmodell, da es die größte Steuergerechtigkeit mit sich bringt. Der Bundesverband der Deutschen Volks- und Betriebswirte sieht eine andere Lösung: Die Grundsteuer einfach abzuschaffen.

Grundsteuer ab 2025

Ende 2019 wurde nun beschlossen, dass die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 nach einem neuen System berechnet werden soll. Der Bundesrat stimmte einer Reform final zu. Wie zukünftig genau berechnet wird, steht aber noch nicht fest. Die Bundesländer werden selbst die Methode wählen können und entweder dem Vorschlag von Finanzminister Olaf Scholz nachgehen oder eine eigene Berechnungsmethode entwickeln.

Möglich gemacht hat das eine Änderung im Grundgesetz, die notwendig war, um die Erhebungsmethode der Grundsteuer zu refomieren. Die Länderkammer beschloss mit den Stimmen aller Bundesländer diese Änderung und und votierte außerdem anschließend mehrheitlich für das Gesetz zur Reform der Grundsteuer.

Bei der Nutzung des Modells nach Olaf Scholz müssten die Werte aller Grundstücke neu ermittelt werden. Einige Länder, wie zum Beipsiel Bayern, kündigten bereits an, dass ihnen das zu aufwendig sei. Eine Alternative wäre für sie beispielweise, für die Ermittlung der Grundsteuer allein die Fläche der Immobilie zugrunde zu legen. Prinzipiell kann die Höhe der Steuer abhängig vom Grundstück, Gebäude und Wohnort sein.

Es wird damit gerechnet, dass durch die Grundsteuerreform die Steuerlast für viele steigen wird. Jedoch war die bisherige Regelung gesetzeswidrig, weshalb nun endlich eine Änderung im Grundgesetz vorgenommen wurde. Zuvor wurden gleichartige Grundstücke mitunter unterschiedlich bewertet, was nicht mit dem Gleichheitsgrundssatz vereinbar war.

Weiterführende Links

1. Der Gleichheitsgrundsatz im Grundgesetz
2. Mögliche Entwicklung der Grundsteuer
3. Rechenbeispiel für die Veränderung der Grundsteuer
4. Reine Bodensteuer zu Lasten der Selbstnutzer

Interessante Urteile zur Grundsteuer

Die Grundsteuer gibt allerdings immer wieder Anlass zu Gerichtsverfahren, da der eine oder andere Hauseigentümer die Höhe als ungerechtfertigt betrachtet. Im Folgenden haben wir für sie die häufigsten Gründe aufgelistet, welche eine Kürzung der Grundsteuer zulassen:

Mietausfall

Vermieter haben das Recht, sich bei Mietausfall einen Teil der Grunderwerbsteuer per Antrag bei der örtlichen Gemeindeverwaltung wieder zurückzuholen. Dabei müssen allerdings Fristen beachtet werden. Für das Jahr 2015 endete diese Frist am 31.3.2016.

Beträgt der Mietausfall die Hälfte der kalkulierten Jahresmiete, besteht ein Rückerstattungsanspruch in Höhe von 25 Prozent. Muss der Vermieter einen Totalausfall hinnehmen, erhält er 50 Prozent der entrichteten Grundsteuer zurück (BFH, Az. II R 36/1O).

Leerstand

Ein Leerstand wirkt sich ebenfalls positiv auf eine Rückerstattung bereits gezahlter Grundsteuer aus. In diesem Fall entschied der Bundesfinanzgerichtshof (BFH, Az. II R 41/12). Dabei gilt allerdings eine Voraussetzung: Das Objekt muss sich innerhalb einer städtebaulichen Sanierungsregion befinden und kann während der Bauarbeiten nicht zu Wohnzwecken vermietet werden.

Umlage

Während Selbstnutzer die Grundsteuer aus eigener Tasche bezahlen müssen, dürfen Vermieter die Grundsteuer eins zu eins in die Umlagen des Mieters mit einrechnen. Dafür bedarf es keines gesonderten Umlageschlüssels mehr. Zu diesem Urteil kam der Bundesfinanzgerichtshof (BFH, Az. Vlll ZR 25A12).

Instandhaltungsrücklage

Bei der Ermittlung des Einheitswertes kann die Instandhaltungsrücklage als Bestandteil des Kaufpreises bei einer Bestandsimmobilie als Minderungsposten abgezogen werden. Dies setzt allerdings voraus, dass die Höhe der Instandhaltungsrücklage im notariellen Kaufvertrag vermerkt wurde.

Der BFH klärt allerdings noch, ob dies auch der Fall sein darf, wenn das Objekt im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben wurde. Aktuell stehen dazu noch drei Urteile (Az. ll R27/14; ll R 29/15; ll R 6/15) aus.

veröffentlicht: April 2016