Die Grunderwerbsteuer

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Landessteuer. Die Länder entscheiden über die Höhe des Steuersatzes und können die Einnahmen auch an die jeweilige Kommune weiterreichen, in der eine Liegenschaft veräußert wurde. Damit fließt die Grunderwerbsteuer entweder in den Haushalt des Landes oder der jeweiligen Gemeinde oder Kommune ein.

Die Grunderwerbsteuer ist zum einen die wichtigste Steuer der Länder, zum anderen die einzige Steuer, deren Höhe die Länder autonom festlegen können. Das war nicht schon immer so. Bis 2006 galt ein deutschlandweit einheitlicher Steuersatz in Höhe von 3,5 Prozent.

Für einen Immobilienerwerber gilt, dass die erste Handlung nach Unterzeichnung des Kaufvertrages die Überweisung der Grunderwerbsteuer sein sollte. Erst wenn diese auf dem Konto des zuständigen Finanzamtes eingegangen ist, erteilt die Finanzbehörde die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Diese wiederum ist zur Vorlage beim örtlichen Grundbuchamt zwingend notwendig, da das Grundbuchamt ohne diesen Bescheid nicht aktiv wird und keine Eintragung des neuen Eigentümer erfolgt.

Für Immobilienerwerber ist es natürlich wichtig zu wissen, wie hoch die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie ausfällt. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Höhe der Steuersätze der jeweiligen Bundesländer:

Diese Tabelle zeigt neben den unterschiedlichen Steuersätzen noch einen anderen Sachverhalt. Wer nicht im Herzen eines Bundeslandes, sondern im Grenzgebiet zu einem anderen Bundesland wohnt, sollte darüber nachdenken, eventuell ein paar Kilometer weiter zu ziehen, um die Grunderwerbsteuer zu senken.

Die steigende Zahl an Immobilienkäufen veranlasste einige Bundesländer, die Hand in diesem Zusammenhang ein wenig weiter aufzuhalten als bisher. Eine Reihe von Anpassungen der Grunderwerbsteuer war die Folge. Die nachfolgende Landkarte zeigt, wo hoch die Grunderwerbsteuer in den jeweiligen deutschen Bundesländern ausfällt und wann sie zuletzt angepasst wurde.

So zitiert die Welt in ihrer Ausgabe vom 27.8.2015 auch den Eigentümerverbrand, der schon damals davon ausging, dass die Länder „weiter an der Steuerschraube drehen werden“. Seit dem Jahr 2006, als der bundeseinheitliche Satz von 3,50 Prozent aufgehoben wurde, erfolgten zahlreiche Anpassung über alle Bundesländer hinweg. Bisher jedoch ausschließlich nach oben. Ausgenommen sind Bayern und Sachsen. In diesen Bundesländern wird noch immer der ursprüngliche Grunderwerbsteuersatz von lediglich 3,50 Prozent erhoben.

Grunderwerbsteuersätze in Europa und den USA

In Deutschland bezahlen Immobilienkäufer und Häuslebauer eine Grunderwerbsteuer, je nachdem in welchem Bundesland das Objekt steht. Die Höhe des Steuersatzes ist dabei Ländersache. In anderen Ländern der EU und in den USA wird die Sache anders gehandhabt:

Wann entsteht die Zahlungspflicht?

Die Zahlungspflicht zur Grunderwerbsteuer wird ausgelöst, wenn ein Erwerber mindestens 95 Prozent an einer Liegenschaft erwirbt. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis. Unternehmen umgehen die Zahlung der Grunderwerbsteuer häufig dadurch, dass zwei Käufer auftreten, von denen im Rahmen eines „Share Deals“ einer 94,9 Prozent und der andere 5,1 Prozent der Liegenschaft kauft. Durch dieses Konstrukt wären dem Land Berlin fast 90 Millionen Euro an Einnahmen entgangen. Der Investor hat jetzt im Nachgang jedoch eingeräumt, dass er für den Erwerb des Areals „Potsdamer Platz“ doch Grunderwerbsteuer zahlen wird.

Keine Grundsteuer fällt dagegen an, wenn der Eigentumsübertrag durch Schenkung oder Erbschaft erfolgt. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird die Grunderwerbseuer auf das Höchstgebot berechnet.

Wie können Erwerber Grunderwerbsteuer sparen?

Kaum ein privater Erwerber wird ein Konstrukt entwickeln, wie es in Berlin der Fall war. Dennoch stellt sich die Frage, ob auch private Käufer die Möglichkeit haben, Grunderwerbsteuer zu sparen.

Grundsätzlich können bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie alle Gegenstände aus dem steuerpflichtigen Kaufpreis herausgerechnet werden, die nicht originär zur Immobilie gehören. Dazu zählen beispielsweise Einbauküchen, Einbauschränke, Markisen oder Solarzellen auf dem Dach. Teppichböden oder Parkett sind dagegen von der Herausrechnung ausgenommen.

Bei Neubauten war es bis vor einiger Zeit möglich, mit dem Bauträger zwei getrennte Verträge zu schließen. Zum einen geht es dabei um den grunderwerbsteuerpflichtigen Kauf des Grundstücks, zum anderen um den grunderwerbsteuerfreien Werkvertrag für den Hausbau.

Die Finanzbehörden haben diesem Vorgehen jedoch inzwischen einen Riegel vorgeschoben. Sofern durch eine entsprechende zeitliche Distanz nicht klar ersichtlich ist, dass Grundstückskauf und Hausbau unmittelbar miteinander verknüpft sind, berechnen die Finanzämter die Grundsteuer auf den vollen Betrag.

Erwirbt ein potentieller Hausbauer das Grundstück und beginnt erst ein Jahr später mit dem Bau, kann hier von einer entsprechenden zeitlichen Distanz ausgegangen werden. Gleiches ist auch der Fall, wenn das Grundstück erworben wird und der Hausbau dann als Architektenhaus erfolgt.

Zahlen und Daten zur Grunderwerbsteuer

In der Geschichte der Grunderwerbsteuer in Deutschland gab es einige wichtige Eckpfeiler, die wir an erster Stelle nennen möchten:

• 1983: Der Beschluss des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) vom 17.12.1983 gilt. Alle Immobilienerwerbe werden mit 2 Prozent besteuert.
• 1996: Das Bundesverfassungsgericht urteilt, dass Enteignungen aus den Jahren 1945 bis 1949 nicht mehr rückgängig zu machen sind.
• 1997: Die bundeseinheitliche Grunderwerbsteuer wird auf 3,5 Prozent angehoben.
• 2006: Die Bundesländer dürfen die Grunderwerbsteuer eigenständig anpassen.

Im Jahr 2019 erreichten die Grunderwerbsteuereinnahmen in Deutschland insgesamt den Spitzenwert von 15,79 Milliarden Euro, ein Plus von 12,14 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Ursache liegt in der Kauflaune der Verbraucher bergründet, die durch das preiswerte Baugeld angekurbelt wurde. Mit diesen Rekordeinnahmen hat sich das Grunderwerbsteueraufkommen seit der Zeit nach der Finanzkrise 2009 mehr als verdreifacht. Dennoch machte die Grunderwerbsteuer im Jahr 2019 nicht einmal zwei Prozent der gesamten Steuereinnahmen des Bundes (799,3 Milliarden Euro) aus.

Dazu eine Statistik zu den Einnahmen des Bundes aus der Grunderwerbsteuer in den zurückliegenden Jahren seit 1950:

Noch detaillierter zeigt sich die Darstellung zu den Jahreseinnahmen der einzelnen Bundesländer durch die Grunderwerbsteuer:

Es überrascht keineswegs, dass NRW, Bayern und Baden-Württemberg ungeschlagen vorn liegen. Die Bundesländer haben viele Einwohner und sind wirtschaftlich hervorragend aufgestellt.

Ein anderes Bild zeichnet sich ab, wenn wir die Einnahmen der Länder durch die Grunderwerbsteuer den Einwohnern jedes Landes zuordnen:

Zu guter Letzt vergleichen wir die Einnahmen der Länder zum letzten Tiefpunkt 2009 und den aktuellen Werten von 2019. Klar ist, dass es überall in Deutschland einen deutlichen Anstieg gab. Doch welches Land hat die Nase vorn und freut sich über die kräftigsten Zuwächse?

Grunderwerbsteuer auf Instandhaltungsrücklagen

Beim Kauf von Wohnungen, nicht aber von Häusern, sind Instandhaltungsrücklagen zu berücksichtigen. Das sind Rücklagen für Modernisierungen, Sanierungen und Reparaturen, die für gewöhnlich vom Wohnungsbesitzer monatlich über das Hausgeld zu zahlen sind. Die Gelder fließen in einen gemeinsamen Topf, der vom Wohnungsverwalter oder der Eigentümergemeinschaft verwaltet wird. Beim Kauf einer Wohnung muss der jeweilige Anteil an den Instandhaltungsrücklagen mit übernommen werden und kann nicht an den Vorbesitzer ausgezahlt werden.

Im Jahr 2016 beschloss der Bundesfinanzhof, dass beim Kauf einer zwangsversteigerten Eigentumswohnung ab sofort die Instandhaltungskosten nicht vom Höchstgebot abgezogen werden dürfen (II R 27/14). Mit anderen Worten bedeutet das, dass diese Rücklagen ebenfalls mit der Grunderwerbsteuer zu belasten sind, für den Immobilienkäufer also ein größerer Kostenpunkt anfällt. Zuvor, noch in den Neunzigerjahren, bestätigte diese Instanz, dass derartige Rücklagen grunderwerbsteuerfrei sind (II R 20/89).

Allerdings umfasste der BGH-Beschluss von 2016 nicht die steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklagen beim Kauf von Immobilien, die nicht einer Zwangsversteigerung entspringen. Das veranlasste Kölner Finanzrichter dazu, dagegen in Revision zu gehen (5 K 2297/16). Ihre Begründung: Instandhaltungsrücklagen zählen zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und können nicht auf den einzelnen Käufer übergehen.

Im Ergebnis gelten die Regelungen für die Instandhaltungsrücklagen fortan auch für klassische Wohnungskäufe. Da die Rücklagen üblicherweise nicht separat im Kaufvertrag aufgeführt werden und somit in den Kaufpreis fallen, ist in der Folge auch auf die Instandhaltungsrücklagen Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Der Wohnungskäufer hat hier aber Verhandlungsspielraum. Grundsätzlich dürfen die Rücklagen nämlich auch in einem separaten Vertrag aufgenommen werden, sodass die Grunderwerbsteuer für diesen Teil entfällt. Spätestens bei der steuerlichen Abschreibung der Anschaffungskosten sind nämlich die Rücklagen vom Kaufpreis zu trennen und dürfen in der Steuererklärung nicht berücksichtigt werden.

Da in der Vergangenheit gegen diese Steigerung der Grunderwerbsteuersätze vorgegangen werden sollte, setzen die Bundelsänder beim Länderfinanzausgleich bis heute einen fiktiven Wert beim Steueraufkommen an, statt den tatsächlichen Wert. Doch das Ende vom Lied war und ist, dass die Steuersätze durch die Länder schrittweise erhöht werden.