Hypothekendarlehen
Hypothekendarlehen spielen bei der Finanzierung einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Dieser spezielle Verwendungszweck bedingt, dass solche Darlehen gänzlich anderen Regeln unterliegen als normale Konsumentenkredite.
Was ist ein Hypothekendarlehen?
Der bedeutsamste Unterschied zwischen einem Hypothekendarlehen und einem normalen Privatkredit besteht darin, dass bei ersterem eine Hypothek als Sicherheit für das Darlehen dient. Dem Darlehensgeber wird dabei ein Grundpfandrecht auf die beliehene Immobilie oder ein beliehenes Grundstück eingeräumt. Ein weiterer Unterschied besteht in der meist deutlich längeren Laufzeit. Typisch für Hypothekendarlehen ist eine Zinsbindungsfrist von etwa zehn bis 15 Jahren. Nach dieser Laufzeit ist das Darlehen im Regelfall noch nicht vollständig getilgt, weswegen eine Anschlussfinanzierung oder ein Forwarddarlehen benötigt wird.
Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie die monatlichen Raten der von verschiedenen Banken und Vermittlern angebotenen Hypothekendarlehen basierend auf werktäglich aktualisierten Konditionen ermitteln. Dabei können Sie alle für ein Hypothekendarlehen relevanten Parameter einstellen – von der anfänglichen Tilgung über die Zinsbindung, den Beleihungsauslauf bis hin zur von Ihnen gesuchte Wunschrate.
Konditionen für Hypothekendarlehen im Vergleich
Grundsätzlich gilt für die Konditionen dasselbe wie für die Konditionen anderer Kredite: Je niedriger das Risiko für den Darlehensgeber ist, desto niedriger sind die Zinsen. Allerdings erfolgt die Risikobewertung bei einem Hypothekendarlehen anhand anderer Kriterien, als dies bei einem Konsumentenkredit mit geringerer Laufzeit der Fall ist.
Zunächst hängt das Risiko entscheidend vom vorhandenen Eigenkapital ab. Wer über relativ viel Eigenkapital verfügt und die Immobilie daher mit nicht mehr als 60 % des Verkehrswertes beleihen muss, kann mit sehr günstigen Konditionen rechnen.
Üblicherweise ist auch eine Finanzierung von bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes möglich, bisweilen sogar 90 Prozent. Das allerdings wirkt sich negativ auf die Darlehenskonditionen aus. Die niedrigsten Zinsen gibt es bei 60 Prozent Beleihung. Mit unserem Rechner für Hypothekendarlehen können Sie das blitzschnell vergleichen: einfach unter „Beleihung“ verschiedene Werte auswählen und die daraus resultierenden Hypothekenzinsen vergleichen:
Die Frage nach der Bonität eines Kreditnehmers
Auch die Bonität des Schuldners spielt bei der Ermittlung des Zinssatzes eine wichtige Rolle. Auch hier gilt, dass die lange Laufzeit eines Hypothekendarlehens dazu führt, dass andere Kriterien zur Ermittlung der Bonität genutzt werden.
Langfristige Sicherheit, wie sie beispielsweise eine Beschäftigung als Beamter oder Angestellter mit langjähriger Firmenzugehörigkeit bietet, wird stärker gewichtet als bei kurzfristigen Krediten.
Dies zeigt sich beispielsweise auch daran, dass die Schufa für Hypothekendarlehen einen speziellen Branchenscore errechnet. Die Bonität eines Kunden kann also für Hypothekendarlehen gänzlich anders eingeschätzt werden als für Konsumentenkredite.
Das aktuelle Zinsniveau
Eine kurze Anmerkung zum allgemeinen Zinsniveau für Hypothekendarlehen: Wird die Kreditwürdigkeit des Schuldners sorgfältig geprüft, sind Hypothekendarlehen aus Sicht der Darlehensgeber ein relativ sicheres Investment. Insbesondere in Krisenzeiten nutzen Banken Hypothekendarlehen oft als Möglichkeit, ihr Kapital sicher zu parken.
Infolge der Staatsschuldenkrise in Griechenland und anderen europäischen Staaten werden Hypothekendarlehen bei guter Bonität teilweise zu Konditionen vergeben, die der Bank kaum mehr als einen Kosten- und Inflationsausgleich bieten. Im Kern liegt das daran, dass ein Hypothekendarlehen aus Bankensicht heute als sicherer eingestuft wird als manche Staatsanleihen, weswegen mehr Mittel dafür zur Verfügung stehen.
Das nachfolgende Diagramm zeigt die Entwicklung der Hypothekenzinsen seit 2003 auf:
Beim Hypothekendarlehen die Nebenkosten beachten!
Der effektive Jahreszins enthält bereits die meisten der anfallenden Kreditnebenkosten, aber nicht alle. Einige Banken verlangen Gebühren für die Ermittlung des Wertes der Immobilie. Dies gilt übrigens ganz allgemein für Kredite: Wird eine Sicherheit hinterlegt, sind die Kosten für die Ermittlung des Wertes der Sicherheit nicht im effektiven Jahreszins enthalten.
Des Weiteren können Bereitstellungskosten für die Zeit zwischen der Darlehenszusage und der Darlehnsauszahlung anfallen. Insbesondere bei Neubauten kann diese Zeitspanne recht lang sein.
Auf Betreiben der Verbraucherzentrale Nordrhein Westfalen hat das Landgericht Stuttgart in seinem Urteil Az 20 O 9/07 vom 24.04.2007 festgestellt, dass Banken die Kosten für die Wertermittlung einer Immobilie, die als Sicherheit dienen soll, selbst zu tragen hätte.
Der Grund liegt darin, dass es das ureigene Interesse der Bank ist, den Verkehrswert einer Immobilie genau einzuschätzen. Daher dürfen diese Kosten dem Verbraucher nicht auferlegt werden. Allerdings steht eine höchst richterliche Stellungnahme hierzu nach Kenntnis der Redaktion noch aus (Stand: Jan. 2015).
Woran ist beim Hypothekendarlehen noch zu denken?
Im Folgenden finden Sie ein paar wichtige Stichpunkte, die Ihnen als Hilfestellung dienen sollen, wenn Sie sich Gedanken um die Aufnahme eines Hypothekendarlehens machen.
Verkauf trotz Grundschuld
Eine Immobilienfinanzierung ist eine langfristige Entscheidung, die später nur unter sehr großen Mühen und meist mit finanziellen Verlusten revidiert werden kann. Die grundsätzliche Schwierigkeit besteht darin, dass das dem Darlehensgeber eingeräumte Grundpfandrecht den Verkauf der Immobilie deutlich erschwert, wenn sich die persönlichen Einkommensverhältnisse ändern.
Bin ich bei langen Zinsfestschreibungen im Vertrag gefangen?
Nein, das sind Sie nicht. Auch wenn keine Bank das von sich aus erwähnt, aber auch bei langfristigen Zinsfestschreibungen haben Sie ein ordentliches Kündigungsrecht nach BGB §489 (1), 2 und können den Vertrag nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten beenden. Selbst eine Vorfälligkeitsentschädigung wird dann nicht fällig.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Sie schließen mit der Bank einen Vertrag über eine langfristige Finanzierung ab. Die Bank verdient an den Zinsen, die tatsächlich nichts anderes als eine Gebühr für das Ausleihen des Geldes ist. Die Bank rechnet mit diesen Einkünften. Diese internen Kalkulationen haben weitreichende Folgen und betreffen viele bankinterne Prozesse.
Möchten Sie die den Kreditvertrag vorzeitig kündigen, entgeht der Bank Geld, mit dem Sie fest gerechnet hat. Diesen Verlust lässt sie sich durch die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
Was passiert am Ende der Zinsfestschreibung?
Zu beachten ist auch, dass am Ende der Zinsfestschreibung meist eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinskonditionen erforderlich ist. Hier sollte bei der Kalkulation ein Sicherheitspuffer eingeplant werden.
Wie sichere ich meine Familie ab?
Sinnvoll kann es auch sein, die Familie durch eine Risikolebensversicherung abzusichern, damit sie im schlimmsten Fall nicht auch noch ihr Zuhause verliert.
Was passiert bei Arbeitslosigkeit/Hartz IV?
Sollte der Darlehensnehmer irgendwann während der langen Laufzeit der Hypothek vorübergehend arbeitslos werden, sind die Folgen weniger dramatisch, als meist befürchtet wird. Selbst im schlimmsten Fall, wenn also beispielsweise ein Freiberufler wegen des nicht vorhandenen Anspruchs auf Arbeitslosengeld vorübergehend auf ALG II („Hartz IV“) angewiesen sein sollte, bricht das Finanzierungskonzept nicht zwingend zusammen.
Anstelle der sonst üblichen Miete übernimmt der Leistungsträger im Normalfall den Zinsanteil der in dieser Zeit fälligen Raten, was die Belastung deutlich reduziert. Solange es sich nur um einen vorübergehenden Engpass handelt, lassen sich gemeinsam mit der Bank also meist Lösungen finden.
Kostenloses Angebot für individuelle Baufinanzierung anfordern
Da jede Baufinanzierung individuell maßgeschneidert werden sollte, empfehlen wir, bei der Finanzierungsplanung einen Experten zu Rate zu ziehen. Über das nachfolgende Formular können Sie eine kostenlose und unverbindliche Finanzierungsberatung sowie ein entsprechendes Angebot bei der Interhyp AG, einem der führenden Vermittler von Hypothekendarlehen in Deutschland, anfordern:
