Immobilienbewertung

In Zeiten, in denen der Wohnungs- und Hauskauf boomt, läuft auch das Thema Immobilienbewertung heiß. Gutachter und Makler haben Hochkonjunktur. Allerdings führt eine Immobilienbewertung häufig auch zu Kopfschmerzen. Verkäufer gehen oft von einem höheren Verkaufspreis entsprechend dem Verkehrswert aus. Manche Käufer sehen nach der Bewertung ihre Finanzierung davon schwimmen, da die Bank den Beleihungswert weit unterhalb des Kaufpreises ansetzt. Was sind die Unterschiede in der Wertermittlung, welche Ansätze gibt es und worauf müssen Käufer und Verkäufer achten?

Gründe für eine Immobilienbewertung

Warum muss oder soll eine Immobilie überhaupt bewertet werden? Gründe für eine Immobilienbewertung gibt es viele. Die wichtigsten sollen an dieser Stelle einführend genannt werden:

• Positionierung der Immobilie am Markt
• Besten Verkaufs- oder Mietpreis erzielen
• Planungshilfe (z.B. für zukünftige Entscheidungen oder beim Thema Immobilie als Altersvorsorge)
• Information zum eigenen Vermögen
• Information bei Scheidung und Erbschaften
• Vorbereitung für Verkauf
• Sicherheit bei Kauf

Immobilienbewertung oder Gutachten?

Das Problem bei der Bewertung einer Immobilie ist, dass sich im Grunde in Deutschland jeder als „Sachverständiger“ bezeichnen darf, da diese Bezeichnung nicht geschützt ist. Immobiliensachverständige und Bundestrainer – die Zahl geht in den siebenstelligen Bereich. Geschützt ist nur die Bezeichnung des vereidigten Gutachters. Davon gibt es in Deutschland rund 1.200 an der Zahl. Ein Immobiliengutachten ist allerdings eine teure Angelegenheit und wird in der Regel nur bei Gerichtsverfahren angefordert. Wer eine solide Immobilienbewertung für den Kauf oder Verkauf benötigt, kann diese teilweise sogar kostenfrei erhalten. Seriöse Makler erstellen eine solche Bewertung ohne Kosten. Schließlich versprechen sie sich den Verkauf des Objektes mit einer entsprechenden Courtage.

Ziel einer Immobilienbewertung ist es üblicherweise, in erster Linie den Kaufpreis des Objekts zu erfahren. In zweiter Linie soll der Verkehrswert ermittelt werden, aus dem sich der Kaufpreis ableitet. Und in dritter Linie muss noch gegebenenfalls der Beleihungswert als Richtlinie für die mögliche Kreditvergabe errechnet werden.

Der Kaufpreis gibt den Preis an, auf den sich Käufer und Verkäufer letztendlich einigen. In der Regel liegt der Kaufpreis nahe am Verkehrswert, der den Wert der Immobilie aufgrund der aktuellen Marktsituation widerspiegelt. Der Beleihungswert ist eine ehre emotionslose Größe, da Angebot und Nachfrage auf diesen Faktor keinerlei Einfluss haben. Wird eine Finanzierung für den Kauf benötigt, ist dieser Wert wichtig für die Bank, um der Wert der Immobilie als ihre Sicherheit zu ermitteln. Der Beleihungswert bezeichnet daher die Summe, die die Bank im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs mit ziemlicher Sicherheit für die Immobilie bekommt, und zwar auch noch über Jahre hinweg. Berücksichtigt werden dabei insbesondere der Wert der Bausubstanz und die Lage des Objekts (1).

Rechnet ein Makler den Verkaufspreis einer Immobilie schön, ist das Objekt früher oder später als unverkäuflich verbrannt. Fällt der Kaufpreis aufgrund eines Immobilienbooms deutlich überhöht aus, wird der Käufer Probleme mit der Bank bezüglich des Beleihungsauslaufs haben. Gerade wenn Kaufpreis oder Verkehrswert unrealistische Höhen erreichen, wird es aufgrund des wertneutralen Beleihungswertes häufig eng mit der Fremdfinanzierung. Der Eigenkapitalbedarf steigt. Eine solide und realistische Immobilienbewertung sind die Voraussetzung für eine sauber geplante Finanzierung.

Anbieter für Immobilienbewertung

Wer eine Immobilienbewertung benötigt, ist mit einer der folgenden Adressen auf der sicheren, weil seriösen und marktgerechten, Seite:

Unterschied Wertgutachten und Immobilienbewertung

Abgesehen davon, dass das Wertgutachten von einem vereidigten Gutachter erstellt werden muss, unterscheidet es sich auch im Umfang erheblich von der Immobilienbewertung. Ein Gutachten umfasst üblicherweise 20 bis 30 Seiten und enthält neben der reinen Wertberechnung auch noch umfassende textliche Erläuterungen. Grundlage für die Erstellung des Gutachtens sind neben der Begehung durch den Gutachter unter anderem:

• Bauplan
• Flurkarte
• Katasterunterlagen
• Grundbuchauszug
• Modernisierungsnachweise

Die Erstellung eines umfangreichen Gutachtens dauert in der Regel drei bis sechs Wochen. Die Kosten für das Gutachten können seit 2009 frei vereinbart werden, orientieren sich in der Regel aber immer noch an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Als Faustregel gilt eine Größe von 0,5 Prozent bis 1,0 Prozent des ermittelten Wertes (2). Wertgutachten sind in der Regel nur bei Rechtsstreitigkeiten wie

• Scheidung
• Steuerangelegenheiten
• Erbschaftsangelegenheiten
• Zwangsversteigerungen

erforderlich. In allen anderen Fällen, der reinen Wertermittlung für einen Kauf oder Verkauf oder für eine realistische Versicherungssumme in der Wohngebäudeversicherung, ist eine Bewertung vollkommen ausreichend. Allerdings muss beispielsweise ein Makler, der einen Verkaufspreis ermittelt, für Fehler in der Berechnung nicht geradestehen, wenn das Objekt dadurch unverkäuflich wird. Der Gutachter haftet im Gegensatz dazu für den Inhalt seines Gutachtens. Wer auf Nummer sicher gehen will, auch was die Qualität des Gutachtens anbelangt, wählt daher einen vereidigten Gutachter.

Wann sich allgemein gesprochen welches Vorgehen empfiehlt, zeigt die folgende Übersicht zusammenfassend auf (4):

Faktoren bei Immobilienbewertung

Auf den ersten Blick sehr ähnliche Immobilien können unterschiedlich viel wert sein. Der Hintergrund ist, dass eine Vielzahl von Faktoren in die Immobilienbewertung einfließt. Welche Faktoren dabei unter anderem zum Tragen kommen, zeigt die folgende Aufzählung:

 

Verfahren der Immobilienbewertung

Mit Kennerblick einmal um die Immobilie herumgehen und eine Zahl in den Raum stellen, ist kein Anzeichen einer seriösen Immobilienbewertung, im Gegenteil. Für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie gibt es drei Verfahren:

• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren

Für den Gutachter gilt, dass er das Ergebnis seiner ersten Wertermittlung durch die Ermittlung im Rahmen eines zweiten Verfahrens validieren muss. Beträgt die Abweichung mehr als zehn Prozent, ist eine Neukalkulation beider Verfahren notwendig. Welches Verfahren primär zur Anwendung kommt, richtet sich zum einen nach der Nutzung der Immobilie, heißt, eigengenutzt oder vermietet sowie nach der Art der Immobilie. Hier gilt, ob es sich um ein individuelles Objekt ohne Vergleichsmöglichkeiten handelt oder beispielsweise um eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit 200 Einheiten und hoher Fluktuation.

 

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren legt für die Berechnung die Baukosten und den Wert des Grundstücks zugrunde. Vereinfacht gliedert sich das Sachwertverfahren in fünf Schritte:

1. Bodenwert:
Bodenrichtwert * Quadratmeter Boden = Bodenwert
150 €/m² * 300 m² = 45.000 €

2. Gebäudeherstellungskosten:
Regel-Herstellungskosten pro m² * Bruttogrundfläche Gebäude = Gebäudeherstellungskosten
1.200 €/m² * 200 m² = 240.000 €

3. Gebäudesachwert:
Gebäude-Herstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäude-Sachwert
240.000 € – 30.000 € (angenommen) = 210.000 €

Hier gilt, dass die Alterswertminderung abhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes ist. Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren geht man gemeinhin von einer Wertminderung pro Jahr von 1,25 Prozent aus.

4. Vorläufiger Sachwert:
Gebäude-Sachwert + Bodenwert = vorläufiger Sachwert
210.000 € + 45.000 € = 255.000 €

5. Endgültiger Sachwert:
Vorläufiger Sachwert * Marktanpassungsfaktor = endgültiger Sachwert
255.000 € * 0,7 (angenommen) = 178.500 €

 

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren eignet sich für die Wertermittlung vermieteter Immobilien. Es lässt sich aber auch für die Validierung des Sachwertverfahrens verwenden. Voraussetzung ist ein realistischer angenommener Mietzins.
Um den Ertragswert zu ermitteln, sind acht Rechenschritte nötig. Im Vorfeld bedarf es aber weiterer Informationen, die über den Mietertrag hinausgehen, um eine realistische Kalkulation zu erzielen. Dabei handelt es sich um

• Bodenwert
• Liegenschaftszins (der marktübliche Mietzinssatz einer Immobilie)
• Mieteinnahmen & Bewirtschaftungskosten
• Vervielfältiger (gibt die Dauer an, bis die Anschaffungskosten durch die Mieteinnahmen kompensiert sind)
• Bauliche Umstände (Zustand der Immobilie)
• Abzüge/ Zuschläge (Individuelle Anpassungen, die durch wertbeeinflussende Merkmale der Immobilie zustande kommen)

Die Ermittlung des Ertragswertes gliedert sich wie folgt:

1. Ermittlung Bodenwert:
Bodenrichtwert * Quadratmeter Boden = Bodenwert
150 €/m² * 300 m² = 45.000 €

2. Ermittlung Rohertrag:
Quadratmeter Wohnfläche * Miete * 12 = Rohertrag pro Jahr
200 m² * 10 € * 12 = 24.000 €

3. Ermittlung Reinertrag:
Jahresrohertrag – nicht-umlagefähige Nebenkosten (25% der Miete) = Reinertrag pro Jahr
24.000 € – 6.000 € = 18.000 €

4. Ermittlung Grundstücksreinertrag:
Grundstückswert * Liegenschaftszins = Grundstücksreinertrag pro Jahr
45.000 € * 5% = 2.250 €

5. Ermittlung Gebäudereinertrag:
Reinertrag – Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag
18.000 € – 2.250 € = 15.750 €

6. Ermittlung Gebäudeertragswert:
Gebäudereinertrag * Vervielfältiger = Gebäudeertragswert
15.750 € * 18 = 283.500 €

7. Ermittlung vorläufiger Ertragswert:
Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert
283.500 € + 45.000 € = 328.500 €

8. Ermittlung endgültiger Ertragswert:
Vorläufiger Ertragswert – individuelle Abschläge + individuelle Zuschläge = endgültiger Ertragswert
328.500 € – 50.000 € + 0 € = 278.500 €

Gehen wir von individuellen Abschlägen aufgrund einer älteren Bausubstanz in Höhe von 50.000 Euro aus, bleibt ein endgültiger Ertragswert von 278.500 Euro.

Der Vervielfältiger in Schritt Sechs stellt eine mathematische Größe dar, die sich aus der Restnutzungsdauer und dem regionalen Liegenschaftszins ableitet. Für Mathefans hier die Formel:

Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1), es gilt Ø i= Liegenschaftszins und Ø n= Restnutzungsdauer

 

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren stellt das einfachste und schnellste Verfahren für eine Immobilienbewertung dar. Es eignet sich hervorragend für Eigentumswohnungen in größeren oder sehr ähnlichen Anlagen und Einfamilienhaussiedlungen mit sehr viel identischen Gebäuden.

Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens werden die Verkaufspreise der identischen Objekte über einen bestimmten Zeitraum miteinander verglichen. Bereinigt um preissteigernde oder wertmindernde Sachverhalte an der betreffenden Immobilie lässt sich auf diese Weise der aktuell mögliche Verkaufspreis festhalten. Die Verkaufspreise können Interessenten über den Gutachterausschuss der jeweiligen Kommune in Erfahrung bringen.

Für unsere Beispiel-Immobilie wird ein Ergebnis im Vergleichswertverfahren von 250.000 Euro angenommen.

 

Bewertungsverfahren im Vergleich

Es ist fast schon nachvollziehbar, dass unsere Berechnung zu einer Beispiel-Immobilie defizitär ausfällt. Hintergrund ist, dass im Ertragswertverfahren Faktoren wie Bodenwertverzinsung und Vervielfältiger hineinspielen, die wir in unserem Beispiel nur willkürlich beziffern konnten. Liegen für die Bodenwertverzinsung keine belastbaren Daten vor, schreibt der Gesetzgeber bei wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien einen Zinssatz von 5,0 Prozent vor, bei Gewerbeobjekten von 6,5 Prozent.

Der Liegenschaftszins wiederum bewegte sich beispielsweise im Jahr 2019 zwischen 0,5 Prozent und neun Prozent (3).

Hier sehen Sie noch einmal die Ergebnisse aus unseren beispielhaften Immobilienbewertungs-Verfahren und wie unterschiedlich diese Ergebnisse ausfallen können.

Allerdings macht es wenig Sinn, eine Immobilie nach allen drei Verfahren zu bewerten, denn für jede Immobilienart eignen sich nur ein bis zwei Bewertungsverfahren. Je nach Immobilie muss ein Gutachter oder Makler daher entscheiden, welches Verfahren zur Anwendung kommt. Professionelle Gutachter ziehen in der Regel zwei Verfahren heran, wo es möglich ist, um die Ergebnisse vergleichen zu können. Wann welches Verfahren zur Immobilienbewertung überhaupt zum Einsatz kommen sollte, fasst zuletzt noch die folgende Übersicht zusammen (5,6):

 

Autoren: Uwe Rabolt, Tina Mark
Veröffentlicht am 18.01.2021

 

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Quellen und weiterführende Links

(1) Kreditrechenr.com – Der Beleihungswert
(2) Focus Online – Damit Ihre Immobilie nicht „verbrennt“: Was Sie bei der Wertermittlung beachten müssen
(3) Immobilienverband – Bewertungshilfe für Immobiliensachverständige
(4) Hausfrage – Immobilienbewertung: Wie viel ist Ihre Immobilie tatsächlich wert?
(5) Immoverkauf24 – Wertermittlung Immobilie – 8 wichtige Punkte zur Wertermittlung
(6) HEID Immobilien GmbH – Verfahren zur Immobilienbewertung

 

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Rechner und Interessantes zum Thema