Forwarddarlehen

Eine eigene Immobilie ist der Traum vieler Menschen: Rund 80 Prozent aller Deutschen wünschen sich im Laufe ihres Lebens den Einzug in die eigenen vier Wände.

Der Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung ist momentan besonders günstig: Die Zinsen stagnieren seit Monaten auf einem historischen Tief und ermöglichen Käufern besonders günstige Darlehenskonditionen. Forwarddarlehen sind das Mittel der Wahl, um sich das aktuell niedrige Zinsniveau zu sichern.

Nutzung der Rechnermaske für Forwarddarlehen

1. Nettodarlehensbetrag

In absehbarer Zeit läuft Ihre aktuelle Finanzierung. Sie kennen also den künftigen Finanzierungsbedarf und geben den an dieser Stelle ein.

2. Kreditlaufzeit

Geben Sie hier Ihre gewünschte Kreditlaufzeit des Forwarddarlehens ein.

3. PLZ

Geben Sie hier die PLZ des Ortes ein, an dem Sie zum Zeitpunkt der Unterschrift auf dem Kreditantrag wohnen. Gegebenenfalls haben Sie in Zukunft eine neue PLZ, die ist hier aber nicht gefragt.

4. Beleihung

Korrekt müsste dieser Punkt Beleihungsauslauf heißen. Gemeint ist die Grenze, bis zu der das Objekt, das finanziert werden soll, als Sicherheit dienen kann.

Die Prozentzahl bezieht sich dabei auf den Beleihungswert der Immobilie, nicht auf den Verkehrswert. Letzterer ist identisch mit dem Kaufpreis. Der Beleihungswert kann von diesem aber abweichen. Sowohl nach oben, als auch nach unten.

Überlegen Sie daher, welchen inneren Wert die Immobilie zum Zeitpunkt des Kreditvertrages hat.

5. Tilgung

Vielleicht können Sie dank des günstigen Zinsniveaus die Tilgungsrate anheben ohne die monatliche Belastung zu verändern. Wenn das der Fall ist, raten wir Ihnen dazu. So verringern Sie die Laufzeit Ihrer Anschlussfinanzierung erheblich.

6.Vorlaufzeit

Wählen Sie an dieser Stelle einfach aus, ab wann Ihr Forwarddarlehen greifen soll.

Kostenloser Download: Checkliste für Forward-Darlehen

Sie denken im Augenblick über eine Finanzierung in mittelfristiger Zukunft nach? Unsere kostenlose Checkliste hilft Ihnen dabei, das Thema Forward-Darlehen strukturiert zu überdenken und alle wichtigen Aspekte im Blick zu haben.

Forwarddarlehen: Günstige Konditionen für die Zukunft sichern

Die sei 2012 andauernde Niedrigzinsphase ist schlecht für Sparer aber gut für Kreditnehmer. Die aktuellen Bauzinsen liegen immer noch nahe des Allzeittiefs und gleichen die steigenden Preise für Wohnimmobilien aus.

Zwar korrigierten Banken den Zinssatz für Baufinanzierungsdarlehen in den vergangenen Wochen ab und an wieder leicht nach oben, doch immer noch ist die Finanzierung von Gebäuden und Grundstücken so günstig wie lange nicht:

Mit knapp zwei Prozent Zinsen müssen Käufer durchschnittlich rechnen, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu finanzieren – noch vor zehn Jahren wurden dafür gut sechs Prozent fällig.

Schon ein Prozentpunkt Unterschied bei den Konditionen wirkt sich auf die Kreditbelastung deutlich aus: Bei einer Finanzierungssumme von 100.000 Euro ergibt sich dadurch ein Unterschied von knapp 10.000 Euro über einen Zeitraum von zehn Jahren.

Wer bereits vor Jahren seine Baufinanzierung abgeschlossen hat und in wenigen Jahren eine Anschlussfinanzierung durchführen muss, dem bietet sich ein Forward-Darlehen an, um das aktuell niedrige Zinsniveau für die kommenden Jahre zu sichern:

Forwarddarlehen sichert Anschlussfinanzierung schon Jahre im Voraus

Experten gehen davon aus, dass die Inflation weiter zunehmen wird. Dann jedoch werden auch die Kreditzinsen wieder nach oben gehen – und den Immobilienkauf deutlich teurer machen. Das gilt nicht nur für Erstfinanzierungen, sondern auch für Anschlussfinanzierungen, die abgeschlossen werden, sobald die erste Zinsbindungsfrist ausläuft.

Dies ist bei den meisten Immobilienkrediten nach zehn oder fünfzehn Jahren der Fall. Wer jetzt schon mit seiner Kreditbelastung nur knapp über die Runden kommt, könnte in ein paar Jahren mit neuen Konditionen eine böse Überraschung erleben – und mit seiner Darlehensrückzahlung möglicherweise Schwierigkeiten bekommen.

Mit einem Forwarddarlehen sichern sich Immobilienfinanzierer gegen solche Zukunftsszenarien zuverlässig ab. Bereits bis zu fünf Jahr vor dem Auslaufen des alten Kredits können sich Hausbesitzer mit einem Forwarddarlehen die heutigen Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Sinnvoll ist der Abschluss eines solchen Darlehens aber meist nur mit einem zeitlichen Abstand von drei Jahren – dann nämlich sinkt der Zinsaufschlag, den Banken mit 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat berechnen.

Forwarddarlehen wirkt steigenden Zinsen entgegen

Ist in der Zukunft mit steigenden Zinsen zu rechnen, wirken Darlehensnehmer mit dem Abschluss eines Forwarddarlehens sinnvoll entgegen. Ein bisschen Risiko ist natürlich dabei – denn wenn die Zinsen wider Erwarten sinken, zahlen Kreditnehmer mit den Forward-Konditionen drauf. Eine Kündigungsoption räumen nur wenige Banken an –und wenn, dann nur gegen einen hohen Aufpreis.

Generell ist es sinnvoll, bei den derzeit niedrigen Zinsen lange Zinsbindungsfristen einzugehen, um sich die günstigen Konditionen auf möglichst lange Zeit zu sichern. Höhere Tilgungssätze – zum Beispiel zwei statt ein Prozent von Anfang an – sowie regelmäßige Sondertilgungen bringen kurzfristig eine höhere finanzielle Belastung mit sich, doch die Immobilie ist so deutlich schneller abbezahlt – und die Finanzierung wird damit noch günstiger.

Wann sich ein Forward-Darlehen lohnt

Die Entwicklung der Bauzinsen ab Abschluss eines Forward-Darlehens bis zu dessen Auszahlung ist entscheidend dafür, ob es sich lohnt oder ob es doch besser (gewesen) wäre, bis kurz vor Auslauf der Zinsbindungsfrist der Erstfinanzierung zu warten und eine normale Anschlussfinanzierung durchzuführen.

Welcher Zinsvor- bzw. -nachteil sich bei Abschluss eines Forward-Darlehens je nach Entwicklung der Bauzinsen ergibt, veranschaulichen wir in unserer nachfolgenden Grafik:

Wann kann ein Forward-Darlehen gekündigt werden?

Grundsätzlich kann jedes Darlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Das trifft auch für Forward-Darlehen zu. Der regelnde Paragraf findet sich im bürgerlichen Gesetzbuch.

Im §489 Abs. 1 Nr.2 BGB wird definiert, dass der Kreditnehmer nach vollständigem Erhalt der Darlehenssumme ein Kündigungsrecht zusteht. Sollte er während der Kreditlaufzeit eine neue Zinsvereinbarung mit dem Kreditinstitut treffen, so gilt aber nicht mehr der Erhalt des Geldes, sondern das Datum dieser Vereinbarung als neuer Startzeitpunkt für die Berechnung des Kündigungsrechts.

Das Landgericht Bochum (Az. I-1 O 68/15) hatte sich im September 2015 mit genau diesem Sachverhalt auseinanderzusetzen. Der Kreditnehmer folgte den Regelungen des BGBs und kündigte fristgerecht sein Forward-Darlehen zu einem Zeitpunkt, der zehn Jahre nach Vertragsunterschrift erreicht wäre.

Die Bank akzeptierte die Kündigung nicht und bestand auf eine vereinbarungsgemäße Rückzahlung des Kredits. Ihrer Meinung nach gelte das Kündigungsrecht erst mit dem Wirksamwerden der neuen Konditionen und nicht schon mit der vorher passierten Vertragsunterschrift.

Das Landgericht Bochum widersprach der Bank und bestätigte die Kündigung des Darlehens.

Ein Beispiel-Fall soll das verdeutlichen:

Frau Muster nimmt eine Baufinanzierung am 01. Mai 1995 auf zu X Prozent. Die Zinsen werden für zehn Jahre festgeschrieben. Der Vertrag läuft also erst einmal bis zum 30. April 2005. Es ist klar, dass sie in dieser kurzen Zeit die Baufinanzierung nicht tilgen kann und nach dem Ende der Zinsbindung eine direkt anschließende Finanzierung greifen muss.

Am 01. August 2003 einigt sich Frau Muster mit ihrer Bank über die Konditionen der weiteren Finanzierung, wenn die Zinsbindung des ersten Kredits abgelaufen ist. Sie entscheidet, dass sie den Zins Y bereits jetzt festschreiben will, um das Zinsniveau zu sichern und Sicherheit für ihre Planung zu bekommen. Es wird eine Zinsfestschreibung von 20 Jahren und eine Volltilgung am Ende dieser 20 Jahre vereinbart. Dieses Forward-Darlehen läuft damit am 30. April 2025 aus.

2011 beschließt Frau Muster ihren Kredit zu kündigen. Das niedrige Zinsniveau nach der Finanzkrise legt diesen Schritt nahe.

Laut BGB §489 kann sie das zehn Jahre nach Vertragsunterschrift unter die neuen Konditionen tun. Da sie das Forward-Darlehen am 01. August 2003 aufgenommen hat, wäre der frühest mögliche Kündigungstermin der 02. August 2013 (am Tag, nachdem die zehn Jahre vollständig vergangen sind).

Für eine erfolgreiche Kündigung muss sie ein entsprechendes Schreiben spätestens sechs Monate vor diesem Termin beim Kreditgeber einreichen.

Im Ergebnis endet ihre Baufinanzierung bei der bisherigen Bank auf diese Weise am 02. Juli 2013 und nicht erst am 30. April 2025.

Was passiert nach der erfolgreichen Kündigung eines Forward-Darlehens?

Frau Muster hat die Kündigung erfolgreich geltend gemacht. Im Sommer 2013 hat sie ihre Immobilie aber noch nicht abbezahlt. Der ursprüngliche Finanzierungsplan sah für die vollständige Tilgung der Baufinanzierung den April 2025 vor.

Ihre bisherige Bank hat die Kosten für die Immobilie bezahlt. Frau Muster hat schon einiges zurückbezahlt, aber die Bank hat noch eine offene Forderung. Diese stellt sie Frau Muster mit Wirksamwerden der Kündigung in einer Summe fällig.

Daher muss Frau Muster zwingend bis zu diesem Termin eine Anschlussfinanzierung unterschrieben haben, mit der sie ihre Schulden bei der bisherigen Bank oder Sparkasse begleichen kann.

Da die neue Finanzierung einen niedrigeren Zinssatz Z aufweist als die vorherigen Verträge, kann Frau Muster die Höhe des Tilgungsanteils anheben ohne ihre monatliche Belastung zu erhöhen. So zahlt sie einerseits weniger Zinsen und ist gleichzeitig schneller mit der Finanzierung ihrer Immobilie fertig.

Bedeutung des Kündigungsrechts für Kreditnehmer

Läuft eine Finanzierung bereits und es soll ein Forward-Darlehen unter Dach und Fach gebracht werden, empfiehlt es sich, mit der bisherigen Bank intensiv zu verhandeln und ihr vielleicht den Vorzug zu geben, anstatt zum entsprechenden Zeitpunkt zu wechseln.

Bleibt der Kunde bei der bisherigen Bank, zählt für sein Kündigungsrecht die Vertragsunterschrift für das Forward-Darlehen, was im obigen Beispiel 2 Jahre vor Ablauf der bisherigen Finanzierung war.

Wechselt der Kunde die Bank, beginnt für ihn die zehnjährige Frist erst ab dem Erhalt der vollständigen Kreditsumme. Bei Frau Muster wäre das 2005 der Fall gewesen, wenn sie ihre bisherige Bank mit dem Geld der neuen Bank ausbezahlt hätte.

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