Bereitstellungszinsen
Bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie kommt das Thema Bereitstellungszinsen zwar seltener auf den Tisch, kann aber ebenfalls relevant werden. Gerade Bauherren sollten sie nicht unterschätzen. Bereitstellungszinsen fallen für Darlehen an, die noch gar nicht ausgezahlt wurden. Was genau hat es damit auf sich?
- Bereitstellungszinsen fallen an, wenn der Baukredit zur Auszahlung bereitsteht, aber nicht abgerufen wird.
- Die bereitstellungsfreie Zeit beträgt bei einigen Banken bis zu zwölf Monate – das bedeutet ein Jahr ohne Bereitstellungszinsen.
- Bauherren dürfen die zusätzliche Belastung durch Bereitstellungszinsen nicht unterschätzen.
- Verschuldet der Verkäufer einer Bestandsimmobilie die Auszahlung des Darlehens, sollte er im Optimalfall vertraglich die Zinskosten übernehmen.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Bereitstellungszinsen stellen Zusatzkosten bei einer Baufinanzierung dar. Mitunter werden Baukredite nicht mit einmal in einer Summe, sondern nur in Teilen abgerufen. Das kann insbesondere beim Hausbau sinnvoll sein, wenn die Gelder immer nur mit jedem neuen Baufortschritt ausgezahlt werden. Dennoch muss die Bank die Summe des offenen Restbetrags permanent bereithalten und kann das Geld nicht anderweitig, gewinnbringend einsetzen. Als Ausgleich verlangt sie daher vom Kreditnehmer Bereitstellungszinsen.
Verzögern sich die Baumaßnahmen, können Bereitstellungszinsen daher hohe Kosten verursachen. Banken gewähren zwar mitunter eine bereitstellungsfreie Zeit von drei bis zwölf Monaten, doch danach fallen die Bereitstellungszinsen für den Kreditnehmer an. Die finanzielle Zusatzbelastung ist daher unbedingt bei der Planung zu berücksichtigen.
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Baufinanzierung
Die Rahmenbedingungen für Bereitstellungszinsen
Die Frist, ab wann Bereitstellungszinsen anfallen, variiert von Bank zu Bank. Es gibt Institute, die bereits ab dem 31. Tag Geld für die Bereitstellung verlangen. Andere Banken räumen ihren Kunden eine Frist von zwölf Monaten ein. Gerade Bauherren sollten darauf achten, einen möglichst langen Zeitraum auszuhandeln, für den keine Bauzeitzinsen fällig werden.
Der Zinssatz fällt weitgehend identisch aus. Da es sich in der Regel um Monate, nicht um ein vollständiges Jahr handelt, in denen die Gelder bereitgestellt werden, erfolgt die Angabe monatlich.
Bereitstellungszinsen in der Bauphase
Wer ein Haus baut, muss Bereitstellungszinsen bezahlen. Warum? Das Baudarlehen wird bei einem Neubau entsprechend des Baufortschrittes ausbezahlt. Die Kreditzusage erfolgt für die gesamte Summe, die Auszahlung in Tranchen. Meist liegt der Auszahlplan gemäß Maklerbauträgerverordnung zugrunde. Dieser sieht die folgenden Teilzahlungen vor:
| Baufortschritt | Anteil |
|---|---|
| Baugrundstück nach Beginn der Erdarbeiten | 30 % der Gesamtsumme |
| Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten | 40 % der Restsumme |
| Dachflächen, Dachrinnen | 8 % der Restsumme |
| Rohinstallation der Heizungsanlagen | 3 % der Restsumme |
| Rohinstallation der Sanitäranlagen | 3 % der Restsumme |
| Rohinstallation der Elektroanlagen | 3 % der Restsumme |
| Fenster mit Verglasung | 10 % der Restsumme |
| Innenputz ohne Beiputzarbeiten | 6 % der Restsumme |
| Estrich | 3 % der Restsumme |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 4 % der Restsumme |
| nach Bezugsfertigkeit (innen komplett fertig) | 12 % der Restsumme |
| Fassadenarbeiten | 3 % der Restsumme |
| nach vollständiger Fertigstellung | 5 % der Restsumme |
Angenommen, das Darlehen beläuft sich auf 500.000 Euro. Die zinsfreie Zeit ist mit vier Wochen angegeben. Die erste Zahlung an die Gewerke erfolgt nach Beginn der Erdarbeiten, berechnet auf die Gesamtkosen. Es kommen 150.000 Euro zur Auszahlung (30 Prozent der Gesamtsumme), der Bauherr muss nun auf die verbliebenen 350.000 Euro pro Monat 0,25 Prozent Zinsen zahlen. Nach weiteren vier Wochen steht der Rohbau einschließlich Dachstuhl. Die Bank zahlt jetzt ca. 140.000 Euro aus (40 Prozent der Restsumme), es verbleiben ca. 210.000 Euro, auf die Bauzeitzinsen anfallen.
Bauzeitzinsen stellen eine unkalkulierbare Größe dar. Niemand kann im Vorfeld sagen, wie taggenau die Gewerke mit der Fertigstellung vorankommen. Schlechtes Wetter kann die beste Planung zunichtemachen.
Wie wirken sich die Bauzeitzinsen auf die monatliche Belastung aus?
Angenommen, das Darlehen über 500.000 Euro wurde mit einer Laufzeit von 15 Jahren und einem Zinssatz von 1,5 Prozent pro Jahr abgeschlossen. Die erste Tranche über 150.000Euro kommt am 1. Juli zur Auszahlung. Nach vier Wochen entrichtet der Bauherr 1,5 Prozent (jährlich) auf 150.000 Euro und 0,25 Prozent (monatlich) auf den noch bereitgestellten Betrag von 350.000 Euro. Damit fallen Zinsen in Höhe von 187,50 Euro für das ausgezahlte Darlehen und 875 Euro Bereitstellungszinsen an. Mit der Auszahlung der nächsten Tranche über 140.000 Euro sieht die monatliche Zinsbelastung wie folgt aus:
- Zinsen für den ausgezahlten Darlehensanteil: 362,50 Euro
- Bereitstellungszinsen für den noch nicht ausgezahlten Darlehensanteil: 525 Euro.
Aus diesem Beispiel lässt sich ein Sachverhalt ableiten: Bauherren müssen bei der Auswahl des Baufinanzierers fast noch mehr auf den zinsfreien Zeitraum achten, als auf den Darlehenszins.
Während der Bauphase muss in der Regel zusätzlich zu den „echten“ Zinsen und den Bereitstellungszinsen auch noch die Miete für die aktuelle Wohnung bezahlt werden. Wer diese Kosten nicht berücksichtigt, läuft Gefahr, dass die Finanzierung bereits zu Beginn aus dem Ruder läuft.
Erwerber einer Bestandsimmobilie sollten bestenfalls auf einen Vermerk im Kaufvertrag achten, dass alle Kosten, auch Bereitstellungszinsen, die durch die vom Verkäufer verschuldete verzögerte Übergabe anfallen, vom Verkäufer zu tragen sind.
Autor: Uwe Rabolt
Co-Autor: Tina Reisewitz
